ตลาดคอนโดฯ กทม. ยังเจอโจทย์หิน เชื่อไม่ซ้ำรอยวิกฤติต้มยำกุ้ง

ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ กำลังเข้าสู่การเป็นตลาดของผู้ซื้ออย่างเต็มรูปแบบ จากการที่มีอุปทานหรือซัพพลายใหม่ทยอยสร้างเสร็จเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ในขณะที่โครงการที่มีอยู่เดิมยังคงมียูนิตเหลือขายอยู่อีกจำนวนหนึ่ง อีกทั้งยังต้องแข่งขันกับตลาดคอนโดมิเนียมมือสองที่มีการปล่อยขายออกมามากขึ้นหลังจากตลาดให้เช่ามีการแข่งขันสูง เชื่อว่าผู้ประกอบการคอนโดฯ จะจำเป็นต้องใช้ความพยายามมากขึ้นในการกระตุ้นการขาย รวมถึงการจัดโปรโมชั่นต่างๆ ซึ่งผู้ซื้อจะได้ประโยชน์สูงจากสถานการณ์นี้

คาดอีก 2 ปีคอนโดฯ ทะลักสู่ตลาด 1.25 แสนยูนิต

นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลส์ (ประเทศไทย) จำกัด หรือ JLL เปิดเผยว่า จากข้อมูลการวิจัย พบว่า ในปี 2561 กรุงเทพฯ มีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จเพิ่มขึ้น 56,000 ยูนิต ลดลงจากค่าเฉลี่ย 5 ปีก่อนหน้าเล็กน้อยที่มีการสร้างเสร็จเพิ่มเฉลี่ยปีละ 57,900 ยูนิต โดย ณ สิ้นปี 2561 กรุงเทพฯ มีคอนโดฯ ในโครงการที่สร้างเสร็จแล้วรวมทั้งสิ้น  572,000 ยูนิต อย่างไรก็ดี มีคอนโดฯ ที่กำลังอยู่ระหว่างก่อสร้างและมีกำหนดจะแล้วเสร็จในช่วงระหว่างปี 2562-2563 รวมอีกประมาณ 125,000 ยูนิต หรือราว 21 % ของจำนวนคอนโดฯ ที่มีอยู่ในปัจจุบัน

“จากคอนโดฯ ที่มีทั้งหมดในกรุงเทพฯ 572,000 ยูนิต ราวร้อยละ 4 หรือ 23,100 ยูนิตเป็นคอนโดฯ ในกลุ่มที่มีราคาเฉลี่ยสูงกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตร แม้จะเป็นสัดส่วนที่ต่ำ แต่นับเป็นกลุ่มคอนโดฯ มีการเพิ่มจำนวนขึ้นในอัตราที่รวดเร็ว โดยพบว่า ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา (2559-2561) คอนโดฯ กลุ่มนี้ มีการเปิดตัวโครงการใหม่คิดเป็นกว่า 240 % ของจำนวนยูนิตที่มีอยู่เดิม ณ สิ้นปี 2559 เทียบกับกลุ่มราคาต่ำกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตรที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่คิดเป็นประมาณ 37 % ในช่วงเดียวกัน” นางสุพินท์ กล่าว

นางสุพินท์ กล่าวเพิ่มเติมว่าในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ รายหลักๆ หลายราย ได้หลีกเลี่ยงการขยายการลงทุนในตลาดคอนโดมิเนียมราคาระดับปานกลางถึงล่างที่ประสบภาวะโอเวอร์ซัพพลาย และหันไปพัฒนาโครงการในตลาดบนมากขึ้น  ส่งผลให้คอนโดฯ ตลาดบนมีซัพพลายใหม่เกิดขึ้นมาก ตามมาด้วยการแข่งขันที่เพิ่มสูงขึ้น ดังนั้น สำหรับปี 2562 นี้ มีแนวโน้มว่า การเปิดตัวโครงการคอนโดใหม่ๆ ในตลาดบนจะชะลอตัวลง  นอกจากนี้ จากสภาพการแข่งขันสูง ผู้ประกอบการจะมีการใช้ความพยายามมากขึ้นในการกระตุ้นการขาย ด้วยกลยุทธ์ที่หลากหลาย อาทิ การแถมเฟอร์นิเจอร์ ฟรีค่าธรรมเนียมการโอน การเสนอระยะปลอดค่าบริหารส่วนกลาง ตลอดรวมไปจนถึงการเสนอราคาพิเศษสำหรับบางยูนิตในโครงการ

ไม่ซ้ำรอยวิกฤติต้มยำกุ้ง

จากสถานการณ์โอเวอร์ซัพพลายในคอนโดฯ ตลาดล่าง และการที่มีซัพพลายเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในกลุ่มคอนโดฯตลาดบน ทำให้มีหลายฝ่ายแสดงความกังวลว่าตลาดคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ กำลังเกิดภาวะฟองสบู่และฟองสบู่อาจแตกดังเช่นที่เคยเกิดขึ้นในช่วงวิกฤติต้มยำกุ้งปี 2540 ดังจะเห็นตัวอย่างได้จากมาตรการป้องกันจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่ได้เตรียมบังคับใช้เกณฑ์ใหม่สำหรับการควบคุมสินเชื่อเพื่อการซื้อที่อยู่อาศัย (Loan to Value: LTV) ที่มีความเข้มงวดมากขึ้นในวันที่ 1 เมษายน 2562 นี้ โดยมองว่าตลาดคอนโดมิเนียมของกรุงเทพฯ ในขณะนี้ กำลังอยู่ในช่วงของการปรับตัวตามรอบวงจรการขึ้นลงของตลาด และเชื่อว่าไม่ได้อยู่ในภาวะฟองสบู่ดังเช่นที่เคยเกิดขึ้นในช่วงวิกฤติต้มยำกุ้ง ปี 2540

“ภาวะฟองสบู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ใช้อธิบายสถานการณ์ที่มีการเพิ่มขึ้นของอุปทานและราคาอย่างรวดเร็ว โดยมีการเก็งกำไรเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญ ซึ่งการเก็งกำไรถือเป็นดีมานด์เทียม แต่สำหรับการเติบโตของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ในช่วงหลายปีที่ผ่านมาถูกขับเคลื่อนทั้งโดยการซื้อเพื่อใช้เอง เพื่อการลงทุนระยะยาว และเพื่อการเก็งกำไร โดยเฉพาะในช่วงไม่กี่ปีมานี้ ดีมานด์เทียมจากการเก็งกำไรมีให้เห็นน้อยมาก”นางสุพินท์ กล่าว

อย่างไรก็ตามมองว่าในปี 2562 นี้ มีแนวโน้มว่า ราคาคอนโดมิเนียมโดยรวมจะทรงตัว แต่ยังไม่มีสัญญาณที่บ่งบอกว่าราคาจะตกลงอย่างรวดเร็วดังที่เคยเกิดขึ้นในช่วงวิกฤติการณ์ต้มยำกุ้ง นอกจากนี้ผู้พัฒนาโครงการส่วนใหญ่เป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯ ที่มีความแข็งแกร่งทางด้านการเงิน และมีการปรับตัวรับมือกับการขึ้นลงของตลาดได้ดี ดังจะเห็นได้จากการที่มีผู้ประกอบการหลายรายได้หันไปเน้นตลาดบ้านแนวราบมากขึ้นในปีนี้ รวมไปจนถึงการขยายการลงทุนไปในตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ เพื่อกระจายความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสทางธุรกิจ

ตลาดลักชัวรี่ยังมีโอกาสราคาปรับขึ้นในระยะยาว

แม้คอนโดฯ ระดับลักชัวรี่มีแนวโน้มราคาทรงตัวและการขายอาจช้าลง แต่เชื่อว่า ราคายังมีโอกาสปรับขึ้นได้ในระยะยาว ทั้งนี้ คอนโดฯ ลักชัวรี่โดยทั่วไป ต้องตั้งอยู่ในทำเลชั้นดีของกรุงเทพฯ ซึ่งที่ดินในทำเลชั้นดีที่เหมาะสมสำหรับการพัฒนาโครงการใหม่มีน้อยลงเรื่อยๆ ส่วนที่ดินที่มีขายอยู่ ส่วนใหญ่ราคาสูงในระดับที่ไม่จูงใจผู้พัฒนาโครงการ โดยเฉพาะในภาวะที่การขายชะลอตัว ด้วยเหตุนี้ เชื่อว่า ในอนาคตจะมีการเปิดโครงการคอนโดฯ ลักชัวรี่ใหม่ๆ ขึ้นไม่มาก เปิดโอกาสให้ซัพพลายที่มีอยู่ในตลาดค่อยๆ ถูกดูดซับไป นอกจากนี้ หากมีโครงการใหม่เปิดตัวขึ้น โดยทั่วไปเชื่อว่าราคาจะสูงกว่าโครงการที่มีอยู่ในปัจจุบัน ด้วยต้นทุนการพัฒนาโครงการที่จะเพิ่มสูงขึ้น

คอนโดฯ ระดับแมสต้องอาศัยความช่วยเหลือจากภาครัฐฯ

จากจำนวนคอนโดฯ ที่มีทั้งหมดในกรุงเทพฯ 572,000 ยูนิต ราวร้อยละ 80 เป็นคอนโดฯ ที่มีราคาต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่ยังมีประชากรในกรุงเทพฯ อีกเป็นจำนวนมากที่ต้องการอยู่อาศัยในคอนโดฯ ที่ราคาไม่สูงมากนัก ดังจะเห็นตัวอย่างได้จากโครงการบ้านล้านหลังของธนาคารอาคารสงเคราะห์ที่มีผู้สนใจสมัครเข้าร่วมโครงการเกินเป้าที่กำหนด โครงการดังกล่าวมีวัตถุประสงค์ในการช่วยเหลือประชาชนให้ได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง โดยมุ่งเน้นกลุ่มผู้มีรายได้น้อย กลุ่มคนวัยทำงาน หรือผู้ที่กำลังเริ่มต้นสร้างครอบครัว

ในขณะที่คอนโดฯ ในตลาดแมสซึ่งประกอบด้วยคอนโดฯ ราคาระดับกลางถึงล่าง กำลังประสบภาวะโอเวอร์ซัพพลาย อาจเป็นเรื่องเหมาะสม หากภาครัฐฯ จะออกมาตรการที่จะช่วยให้ผู้ที่ต้องการซื้อคอนโดฯ ในตลาดแมสเพื่ออยู่อาศัยสามารถซื้อได้ง่ายขึ้น ซึ่งจะเท่ากับเป็นการช่วยป้องกันไม่ให้ผู้ประกอบการที่มีการลงทุนพัฒนาโครงการขึ้นมาแล้วต้องประสบภาวะวิกฤติการณ์ทางการเงินในที่สุด