ภายหลังการประชุมคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (คคบ.) เมื่อวันที่ 27 ธันวาคม 2560ที่ผ่านมา ได้มีมติให้สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ออกประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่องให้ธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจควบคุมสัญญาการเช่าหอพัก อพาร์ตเมนต์ และบ้านเช่า เพื่อแก้ไขปัญหาการใช้บริการเช่าที่พักอาศัย เนื่องจากมีการร้องเรียนว่าถูกผู้ประกอบการหอพักเก็บค่าน้ำค่าไฟแพง ซึ่งได้ออกเป็นประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่องให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2561 เมื่อวันที่ 16 กุมภาพันธ์ 2561 เป็นที่เรียบร้อยแล้ว และจะมีผลบังคับใช้ในเดือนพฤษภาคม 2561 นี้
แนะสคบ.มองเหรียญ2ด้าน
เรื่องดังกล่าวนายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า หากเข้าใจไม่ผิดจะมีผลเฉพาะกรณีผู้ให้เช่าที่ไม่ได้จดทะเบียนเป็นอพาร์ตเมนต์หรือหอพัก ซึ่งอาจจะทำให้รายย่อยที่ปล่อยเช่าได้รับผลกระทบ ไม่สามารถเก็บเงินมัดจำจากผู้เช่าได้นาน จากปกติจะต้องเก็บค่ามัดจำล่วงหน้า 2 เดือน บวกค่าประกัน 1 เดือน ซึ่งประกาศดังกล่าวจะส่งผลให้เกิดปัญหาตามมา คือผู้ให้เช่าบางรายอาจจะใช้วิธีเรียกเก็บอย่างอื่นชดเชยการเก็บเงินมัดจำล่วงหน้าแทน ส่วนจะเป็นในรูปแบบไหนไม่สามารถตอบได้ เพราะไม่สามารถวิเคราะห์อะไรไปมากกว่านี้ ซึ่งมองว่าสคบ.ลงรายละเอียดช่วยเหลือผู้บริโภคมากเกินไป โดยน่าจะมองโลกใน 2 ด้านคือควรมีความเห็นใจผู้ประกอบการบ้าง
“ผู้ให้เช่าเช่น เจ้าของคอนโดฯ หากเช่าที่ดินที่ไม่ได้จดทะเบียน ถือว่าไม่ได้เช่าเพื่ออยู่อาศัย ก็จะเจอปัญหา 2 แบบ จะทำให้เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฯแพงขึ้น และอาจถูกผู้บริโภคหาช่องทางเอาเปรียบ เช่น ค้างชำระ ทำลายสินทรัพย์เสียหาย หรือหนีไปเลย จึงไม่คุ้มกับการฟ้องร้อง อีกทั้งสัญญาเช่าต่ำกว่า 3 ปี กรมที่ดินก็ไม่รับจดทะเบียน” นายอธิป กล่าว
รายย่อยอ่วมเจอพิษ2เด้งอาจหยุดลงทุนซื้อคอนโดฯ
ด้านนายรัชภูมิ จงภักดี ผู้จัดการทั่วไป บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล(ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ประกาศดังกล่าวยังไม่ครอบคลุมด้านกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคถึงคอนโดฯเพื่อปล่อยเช่า ในด้านประเภทอาคาร ซึ่งสัญญาดังกล่าวจะกระทบผู้ซื้อคอนโดฯเพื่อปล่อยเช่าด้วยเช่นกัน ผู้ดำเนินธุรกิจดังกล่าวต้องเปลี่ยนสัญญาใหม่ทั้งหมด ซึ่งคิดว่านักลงทุนต้องพิจารณาอย่างรอบคอบมากขึ้น เพราะจะต้องเสียเวลาในการบริหารจัดการเพิ่มขึ้น โดยอาจจะต้องหาบริษัทที่ปรึกษาเพื่อบริหารทรัพย์สินให้เพิ่มขึ้น ซึ่งจะทำให้มีผลกำไรที่น้อยลง เพราะที่ผ่านมานักลงทุนรายย่อยจะบริหารจัดการด้วยตนเอง แต่ผู้ประกอบการที่มีจำนวนห้องชุดที่มาก สามารถรับมือกับประกาศดังกล่าวได้เพราะมีทีมบริหารจัดการอยู่แล้ว
“กฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคทุกช่องทาง ทำให้มีช่องว่างสำหรับผู้เช่าที่จะสามารถยกเลิกสัญญากับผู้ให้เช่าได้ทันที เพราะสัญญาเช่าล่วงหน้าเพียง 1 เดือนเท่านั้น โดยผู้เช่าจะมีหลายกลุ่ม เช่น นักเรียน-นักศึกษา กลุ่มนี้จะยกเลิกสัญญาได้ง่ายที่สุดหากเจอที่พักใหม่ที่ราคาถูกกว่า ,ชาวต่างชาติ จากเดิมที่เช่า 1 ปีอาจจะเหลือ 6 เดือน ส่งผลให้ผลตอบแทนลดลงเหลือ 1-2% จากเดิมที่จะอยู่ที่ประมาณ 6-7% ต่อปี”นายรัชภูมิ กล่าว
กฎหมายภาษีที่ดินฯประกาศใช้คอนโดฯรีเซลเพียบ
นายรัชภูมิ กล่าวเพิ่มเติมว่า นักลงทุนรายย่อยนอกจากจะประสบปัญหาจากประกาศของสคบ.แล้ว หากพ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฯประกาศใช้ในปี 2562 จะยิ่งประสบปัญหาหนักมากขึ้น เพราะจะส่งผลกระทบถึงขั้นชะลอหรือหยุดการลงทุน จะทำให้นักลงทุนซื้อคอนโดฯเพื่อลงทุนน้อยลงเกิน 50% แน่นอน และจะได้เห็นคอนโดฯรีเซลในราคาที่สมเหตุสมผลในปี2562 มากขึ้น และจับต้องได้ ซึ่งจะส่งผลต่อคอนโดฯซัพพลายใหม่ ต่ำกว่า 5 ล้านบาท แต่คอนโดฯระดับราคา 10-20 ล้านบาทยังมีนักลงทุนที่มีเงินสดและมีผู้เช่าแน่นอนอยู่ เพราะมีผู้บริหารพอร์ตอยู่แล้วจึงไม่ได้รับผลกระทบ
“ขณะนี้ได้เริ่มมีผู้ประกอบการบางรายก็เริ่มปล่อยสินค้าเหลือขายปล่อยขายในราคาที่ถูกกว่าเปิดขายในช่วงแรกถึง 30% ประมาณ 2 โครงการแล้ว คือคอนโดฯย่านเพลินจิต และย่านเขาพระตำหนัก พัทยา โดยแต่ละโครงการมีสต๊อกเหลือขายไม่เกิน 10% และปีนี้จะมีผู้ประกอบการปล่อยสต๊อกเก่าออกมาอีกมาก ขณะเดียวกันผู้บริโภคจะหันไปซื้อแนวราบมากขึ้น เพราะมีเรียลดีมานด์แน่นอน โดยไม่ต้องไปเช่า”นายรัชภูมิ กล่าวในที่สุด
https://prop2morrow.com/2018/01/05/%E0%B8%9C%E0%B8%B9%E0%B9%89%E0%B8%9A%E0%B8%A3%E0%B8%B4%E0%B9%82%E0%B8%A0%E0%B8%84%E0%B9%80%E0%B8%AE%E0%B8%AA%E0%B8%84%E0%B8%9A-%E0%B9%80%E0%B8%95%E0%B8%A3%E0%B8%B5%E0%B8%A2%E0%B8%A1%E0%B8%A5%E0%B8%87/
