บิ๊กเครือสหพัฒน์เผยตลาดอสังหาฯเขาใหญ่เริ่มฟื้นตัว หลังชะลอไป2-3 ปี เชื่อหลังการลงทุนเมกกะโปรเจกต์ภาครัฐมีความชัดเจน ส่งผลราคาที่ดิน-อสังหาฯเขาใหญ่ปรับสูงขึ้น ไม่หวั่นภาษีที่ดินฯปรับแผนนำแลนด์แบงก์ปลูกพืชเกษตร ด้านมาตรการLTV ไม่กระทบ ลูกค้ามีกำลังซื้อ จ่ายสดถึง90% แนะทำธุรกิจเหมือนขับรถยนต์ใช้เกียร์ให้เหมาะสมกับสถานการณ์ ปี62 ยังเป็นโอกาสลงทุน ออนไลน์ยังน่าท้าทาย หลังสานฝันผุดอสังหาฯส่วนตัว “เคนซิงตัน เขาใหญ่”มั่นใจราคาขายถูกกว่าคู่แข่ง ยอดขายรวมเกือบ 100%
นายบุญเกียรติ โชควัฒนา กรรมการผู้อำนวยการ และประธานกรรมการบริหาร บริษัท ไอ.ซี.ซี. อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัด(มหาชน) หรือ ICC ในเครือบริษัท สหพัฒนพิบูล จำกัด(มหาชน) หรือ SPC ในฐานะประธานกรรมการ บริษัท ทอฝัน พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาฯทำเลเขาใหญ่ว่า ภายหลังจากที่ คณะรักษาความสงบแห่งชาติ (คสช.) มีมาตรการในการแก้ไขปัญหาการครอบครองที่ดิน ในเขตปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมโดยมิชอบกฎหมาย ส่งผลให้กำลังซื้ออสังหาฯและการซื้อ-ขายที่ดินในทำเลเขาใหญ่ชะลอตัวไป2-3 ปี แต่ปัจุบันตลาดเริ่มกลับมาฟื้นตัวอีกครั้ง ผู้ประกอบการรายเล็ก-ใหญ่ มีการซื้อที่ดินนำมาพัฒนาเป็นจำนวนมาก และยิ่งหากโครงการเมกะโปรเจต์ของภาครัฐที่ขยายมาโซนภาคอีสานมีการก่อสร้างที่ชัดเจน จะทำให้ราคาที่ดินและโครงการอสังหาฯย่านเขาใหญ่ ปรับสูงขึ้อีก แต่ในส่วนของโครงการที่ตนเข้ามาพัฒนาในนามส่วนตัว “เคนซิงตัน เขาใหญ่”คงไม่ปรับราคาขึ้นสูงมากนัก
ส่วนกรณีของกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ….ที่จะประกาศใช้ในวันที่ 1 มกราคม 2562 นั้น ด้วยในเครือสหพัฒน์ มีที่ดินจำนวนมากกว่า 1,000 ไร่ ที่ส่วนใหญ่เป็นที่ดินที่ลูกหนี้ได้นำมาชำระแทนเงินสด ซึ่งยังไม่เหมาะที่จะนำมาพัฒนา คงต้องปรับมาปลูกผลิตภัณฑ์ทางการเกษตรก่อน
สำหรับมาตรการของธนาคารแห่งประเทศไทย หรือ ธปท. ในการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ (Loan to Value : LTV) นั้น มองว่าไม่มีปัญหาสำหรับบ้านราคาแพง อย่างที่อยู่อาศัยในโครงการ “เคนซิงตัน เขาใหญ่”นั้นต้องวางเงินดาวน์ประมาณ 40% แบ่งเป็นวางเงินจอง 10% และจ่ายอีก 30% ในวันทำสัญญา ซึ่งไม่มีปัญหาสำหรับลูกค้าแต่อย่างใด ส่วนใหญ่เป็นคนไทย และซื้อด้วยเงินสดประมาณ 90%
“ในการทำธุรกิจ เมื่อเทียบกับรถยนต์แล้ว ก็ต้องใช้เกียร์ให้เหมาะสมกับสถานการณ์ จะใช้เกียร์ห้าตลอดเวลาไม่ได้ ดังนั้นไม่ว่าเศรษฐกิจจะเป็นอย่างไรก็ไม่เกี่ยวกับเรา ทุกอย่างอยู่ที่ตัวเรา อย่าฝากทุกอย่างไว้ที่เศรษฐกิจ คนที่ลืมตัวอาจล้มเหลวทางธุรกิจได้ แต่เชื่อว่าในปี2562 ยังเป็นโอกาสทางการลงทุน โดยธุรกิจออนไลน์ยังเป็นสิ่งที่ท้าทายมากขึ้น”นายบุญเกียรติ กล่าว
สำหรับความคืบหน้าโครงการ “เคนซิงตัน เขาใหญ่”ซึ่งเป็นการลงทุนเองส่วนตัว บนพื้นที่ทั้งหมด 130 ไร่ บริเวณอ.ปากช่อง จ.นครราชสีมา ตั้งแต่ปี 2556 ที่ผ่านมา โดยเริ่มจากการพัฒนาโรงแรมสไตล์อังกฤษ ระดับ 4 ดาวภายใต้ชื่อ “เคนซิงตัน อิงลิช การ์เดน รีสอร์ท” แบ่งเป็น 2 โซนๆแรกตั้งอยู่บนพื้นที่ 13 ไร่ จำนวน 3 อาคาร 40 ห้องพัก ราคา 3,500-6,000 บาท/คืน และโซนที่2 ตั้งอยู่บนพื้นที่ 4 ไร่ สูง 3 ชั้น จำนวน 1 อาคาร 24 ห้องพัก ราคา 6,000-11,000 บาท/คืน ปัจจุบันมีอัตราการเข้าพักเฉลี่ยประมาณ 40%ต่อปี หากเป็นช่วงไฮซีซั่น(เดือนพฤศจิกายน-กุมภาพันธ์) อัตราการเข้าพักจะอยู่ที่ 60-70% ลูกค้าส่วนใหญ่เป็นคนไทย ซึ่งมีทั้งกลุ่มสัมมนาและกลุ่มครอบครัว และในอนาคตมีแผนที่จะขยายธุรกิจเป็นเชนบริหารโรงแรมด้วย แต่คงต้องพัฒนาบุคลากรให้มากกว่านี้ โดยธุรกิจโรงแรมสามารถสร้างรายได้ 40 ล้านบาท/ปี
นอกจากนี้ยังมีการพัฒนาอสังหาฯเพื่อการขาย ภายใต้แบรนด์ “เคนซิงตัน เพลส เขาใหญ่” มูลค่าโครงการรวม 1,600 ล้านบาท ประกอบด้วยคอนโดฯ ตั้งอยู่บนพื้นที่ 4 ไร่ จำนวน 2 อาคาร สูง 2 ชั้น ขนาดตั้งแต่ 135-160 ตารางเมตร ราคาขายเฉลี่ยที่ 72,000 บาท/ตารางเมตร หรือเริ่มต้นที่ 8.99-11 ล้านบาท จำนวน 32 ยูนิต มูลค่าโครงการกว่า 300 ล้านบาท ปัจจุบันเหลือขายเพียง 2 ยูนิต ซึ่งราคาขายจะถูกกว่าโครงการอื่นๆในย่านเดียวกันถึง 30% ที่ขายอยู่ในราคาประมาณ 100,000 บาท/ตารางเมตร
อีกทั้งยังได้พัฒนาบ้านเดี่ยว ตั้งอยู่บนพื้นที่ 40 กว่าไร่ ขนาด 88 ตารางวา-1 ไร่ ราคา 15-50 ล้านบาท จำนวน 62 ยูนิต ขณะนี้มียอดขายแล้ว 20% และทาวน์เฮาส์ 3 ชั้น บนพื้นที่ 4 ไร่ ขนาด 27 ตารางวา ราคา14.5 ล้านบาท จำนวน 22 ยูนิต ขณะนี้เหลือขายเพียง 4 ยูนิต
“เราเข้ามาพัฒนาโครงการที่เขาใหญ่ตั้งแต่ปี2556 ขณะนั้นซื้อที่ดินมาในราคา 100,000 บาท/ตารางวา ปัจจุบันราคาที่ดินพุ่งสูงไปถึง 4-6 ล้านบาท/ตารางวา โดยตั้งบริษัท ทอฝันฯขึ้นมาเพื่อพัฒนาโครงการที่นี่เท่านั้น ซึ่งการพัฒนาอสังหาฯถือว่ามีความท้าทายมาก ปัจจุบันเราใช้พื้นที่ในการพัฒนาไปแล้ว 62 ไร่ ใช้เงินลงทุนไปแล้วประมาณ 600 ล้านบาท ส่วนพื้นที่ที่เหลือยังคงไม่นำมาพัฒนาแต่อย่างใด คงพัฒนาโครงการปัจจุบันให้ดีที่สุดก่อน เพราะไม่มีความกดดัน เนื่องจากใช้เงินส่วนตัวในการพัฒนา ไม่ได้กู้สถาบันการเงินแต่อย่างใด ซึ่งธุรกิจโรงแรมและอสังหาฯในพื้นที่เขาใหญ่ มีการแข่งขันที่รุนแรงมาก เนื่องจากในอนาคตจะกลายเป็นบ้านหลังที่สองของคนกทม. แต่แนวทางการพัฒนาของเราจะไม่แข่งขันกับใคร แต่ต้องการสร้างความประทับใจและมั่นใจให้กับลูกค้ามากที่สุด”นายบุญเกียรติ กล่าว
นายบุญเกียรติ กล่าวเพิ่มเติมว่า การทำธุรกิจอสังหาฯ ในส่วนของโรงแรม จะมีความอ่อนไหวสูงมาก เพราะบุคลากรในธุรกิจดังกล่าวจะเปลี่ยนแปลง ง่าย ซึ่งตนก็เรียนรู้และเตรียมใจในธุรกิจนี้ให้มากขึ้น ดังนั้นจึงต้องสร้างความประทับใจให้กับลูกค้ามากที่สุด ซึ่งเผอิญตนเป็นผู้ที่มีความละเอียดอ่อนอยู่แล้ว จึงสามารถเอาใจใส่ลูกค้าได้เป็นอย่างดี
ส่วนแผนการร่วมทุนกับพันธมิตรในการพัฒนาอสังหาฯนั้น ขณะนี้ยังคงไม่มีนโยบายแต่อย่างใด ซึ่งที่ผ่านมากลุ่มสหพัฒน์ ได้มีการร่วมทุนกับบริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ จำกัด(มหาชน)หรือCI ก่อตั้งบริษัท ร่วมอิสสระ จำกัด ขึ้นมาเพื่อพัฒนาโครงการ “ทิวทะเล”ขึ้นมา ซึ่งประสบความสำเร็จเป็นอย่างดี การร่วมทุนกับกลุ่มCI นั้นสามารถช่วยทำให้มีความรู้ในการจัดสรรที่ดิน และช่วยให้รู้จักใช้จ่ายที่รัดกุมกว่าเดิมได้มากขึ้น อีกทั้งยังช่วยโปรโมทและสร้างการรับรู้แบรนด์โรงแรมของกลุ่มสหพัฒน์ ได้เป็นอย่างดี
นอกจากนี้ยังร่วมทุนกับกลุ่มบริษัท โตคิว คอร์ปอเรชั่น จำกัด ในการก่อตั้งบริษัท สหโตคิว คอร์ปอเรชั่น จำกัด พัฒนาโครงการเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ภายใต้ชื่อ HarmoniQ Residence Sriracha ในอ.ศรีราชา จ.ชลบุรี ซึ่งการร่วมทุนกับชาวญี่ปุ่นจะทำให้เห็นวัฒนธรรมและจุดเด่นที่ชัดเจน คือ คนญี่ปุ่นจะมีวินัย อดทนกว่าคนไทยมาก ซื่อสัตย์ รักษาคำพูด และมีความคิดที่ยาวไกล
“การร่วมทุนกับพันธมิตรทั้ง 2 กลุ่ม ทำให้เราได้เรียนรู้ในหลายๆเรื่องที่ไม่เคยมีความชำนาญมาก่อน ถือเป็นเรื่องที่ดี แต่ในขณะนี้กลุ่มสหพัฒ์ยังไม่มีแผนที่จะร่วมทุนกับพันธมิตรรายไหนแต่อย่างใด”นายบุญเกียรติ กล่าวในที่สุด
