ตลาดที่อยู่อาศัยราคา 2-3 ล้านบาทอ่วมยอดโอนวูบ แบงก์ปฏิเสธสินเชื่อรายย่อยสูง 50-70%

นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยเผยภาพรวมตลาดกำลังประสบปัญหา แบงก์เข้มปล่อยสินเชื่อรายย่อย โดยเฉพาะหลังวิกฤติโควิด-19 ที่อยู่อาศัยระดับ 2-3 ล้านบาท ถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 50-60% และบางจังหวัดอาจสูงถึง 70% ส่งผลผู้ประกอบการอ่วม พลาดยอดโอน ระบุหลายรายแห่ผุดแนวราบจนเกิดภาวะล้นตลาดบางทำเล ขณะที่ครึ่งปีหลัง64 อสังหาฯ 12 รายใหญ่ จ่อผุด 150 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 200,000 ล้านบาท ลุ้นที่อยู่อาศัยระดับราคา 1 ล้านบาท หลังก่อสร้างเสร็จใน 1-2 ปี แบงก์จะปล่อยสินเชื่อหรือไม่  แนะสถาบันการเงินต้องปรับตัวรับ FinTech ที่กำลังจะเข้ามา Disruption อาจทำให้คนยื่นขอสินเชื่อน้อยลงด้วย จับตาเทรนด์ Wellness Real Estate กำลังมาแรง เติบโตเร็ว

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยในงานสัมมนาออนไลน์ในรูปแบบ Free Webinar ภายใต้ชื่อ “Transforming Real Estate Thailand Forum 2021” ขึ้นเป็นครั้งแรก ในคอนเซ็ปต์ “Transforming Post COVID-19 : Strategies for Success”ถึงภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ในสถานการณ์โควิด-19 ว่า ขณะนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังประสบปัญหาสถาบันการเงินไม่ปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับรายย่อย ซึ่งก่อนหน้านี้มีอัตราปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection rate) ของกลุ่มที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป อยู่ที่ 3-5% และที่อยู่อาศัยเซกเมนต์ทั่วไปไม่เกิน 30% แต่หลังจากสถานการณ์โควิด-19 ที่อยู่อาศัยระดับราคา 2-3 ล้านบาท มีอัตราปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้นเป็น 50-60% และบางจังหวัดอาจสูงถึง 70% ส่งผลให้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ซึ่งขอสินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการได้รับผลกระทบจากการโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ แม้ผู้ประกอบการจะ Pre-approve ลูกค้าแล้วก็ตาม เนื่องจากลูกค้าอาจได้รับผลกระทบในภายหลัง สถาบันการเงินจึงไม่ปล่อยสินเชื่อ รวมถึงปัญหาตลาดคอนโดมิเนียมซบเซาจากโควิด-19 ทำให้มีจำนวนโครงการเปิดตัวใหม่ลดลงกว่าครึ่งหนึ่ง ผู้ประกอบการจึงหันมาพัฒนาสินค้าแนวราบกันมากขึ้น จนเริ่มเกิดภาวะล้นตลาดในบางทำเล

ทั้งนี้ ภาพรวมซัพพลายในตลาดอสังหาฯยังถูกดูดซับได้ช้าลงจนกระทบถึงยอดขายในช่วง 7 เดือนที่ผ่านมา ขณะที่ในช่วงครึ่งปีหลัง 2564 ผู้ประกอบการ 12 ราย เตรียมพัฒนาโครงการใหม่ 150 โครงการ มูลค่ารวม 200,000 ล้านบาท ตามเดินแผมที่วางไว้นั้น จะเข้ามาเติมซัพพลายในตลาดเพิ่ม อีกทั้งแนวโน้มการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยระดับราคา 1 ล้านบาทนั้น ยังต้องลุ้นต่อไปว่าหลังพัฒนาโครงการเสร็จในอีก 1-2 ปีข้างหน้า สถาบันการเงินจะปล่อยสินเชื่อรายย่อยหรือไม่ ซึ่งตลาดอสังหาฯตอนนี้จำเป็นต้องรอการผ่อนปรนของสถาบันการเงินเท่านั้น ขณะเดียวกัน ตนมองว่าสถาบันการเงินเองก็ต้องปรับตัวเช่นกัน เนื่องจาก FinTech ที่กำลังจะเข้ามา disruption ธุรกิจสถาบันการเงิน อาจทำให้คนยื่นขอสินเชื่อน้อยลงด้วย

นายพรนริศ กล่าวอีกว่า มาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value :  LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)หรือแบงก์ชาติ ที่กำหนดขึ้นเพื่อควบคุมการเก็งกำไรหรือดีมานด์เทียมที่อาจทำให้เกิดภาวะฟองสบู่ โดยกำหนดเพดานการกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัย70-90% ล่าสุดได้มีการผ่อนคลายมาตรการแล้ว แต่มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนฯและจดจำนองเหลืออย่างละ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งกำลังสิ้นสุดลงในสิ้นปี 2564 นี้ ทางสมาคมฯ กำลังเจรจาเพื่อขอให้ช่วยขยายเพดานให้สำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยทุกระดับราคา แต่จำกัดการลดค่าธรรมเนียมดังกล่าวเฉพาะมูลค่า 3 ล้านบาทแรกเท่านั้น เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจของผู้บริโภคที่ส่วนใหญ่เป็นระดับราคา 3-5 ล้านบาท

นอกจากนี้ ยังมองถึงเทรนด์ Wellness Real Estate พัฒนาที่อยู่อาศัยที่เอื้อต่อสุขภาพ อาทิ การดีไซน์ ตัวอาคารให้ประหยัดพลังงาน ทิศทางของแสงและลม ซึ่งเป็นธุรกิจที่กำลังเติบโตอย่างรวดเร็วในช่วง 4-5 ปีมานี้ โดยเฉพาะในตลาดสหรัฐอเมริกาและจีน รวมถึงกระแส Digital Asset เริ่มมีการแปลงสินทรัพย์อสังหาฯให้อยู่ในรูปของสินทรัพย์ดิจิทัล หรือ Fractional Ownership of Real Estate แบ่งซอยสินทรัพย์ออกเป็นส่วนย่อยๆ แล้วเสนอขยายเป็นโทเคนดิจิทัล Initial Fraction Offering หรือ IFO ให้นักลงทุนรายย่อยสามารถเข้าถึงการถือครองอสังหาฯได้ง่ายขึ้น ไม่จะเป็นโครงการคอนโดมิเนียมหรือรีสอร์ต ซึ่งปัจจุบันมีผู้ได้รับใบอนุญาตจาก ก.ล.ต. เพื่อให้บริการดังกล่าวแล้ว ซึ่งยังต้องติดตามกันต่อไป