ผู้ประกอบการ “เซ็ง” 2 มาตรการอสังหาฯภาครัฐ คาดไม่ช่วยกระตุ้นยอดขายปี66

จากผลการประชุมของคณะรัฐมนตรี(ครม.)เมื่อวันที่ 20 ธันวาคม 2565 ที่ผ่านมา มีมติการดำเนินโครงการเพื่อมอบเป็นของขวัญปีใหม่ พ.ศ. 2566 ให้แก่ประชาชน ทั้งหมด  5 มาตรการ โดยมี 2 มาตรการที่ช่วยเหลือภาคธุรกิจอสังหาฯต่อเนื่อง คือ 1.มาตรการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2566 โดยลดภาษีให้ในอัตราร้อยละ 15 ของจำนวนภาษีที่คำนวณได้สำหรับการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของปีภาษี พ.ศ. 2566 เพื่อลดภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้แก่ผู้เสียภาษี เนื่องจากสนับสนุนการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจหลังจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโรค COVID-19 ประกอบกับสิ้นสุดระยะเวลาการยกเว้นและบรรเทาภาระภาษีตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 (การจัดเก็บภาษีสำหรับเจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างซึ่งเป็นบุคคลธรรมดาและใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรมใน 3 ปีแรกของการจัดเก็บภาษีที่ดินฯ (ปี 2563 – 2565) และการบรรเทาการชำระภาษีใน 3 ปีแรกของการจัดเก็บภาษีที่ดินฯ ให้แก่ผู้เสียภาษีที่มีภาระภาษีที่ดินฯ สูงกว่าภาษีโรงเรือนและที่ดิน และภาษีบำรุงท้องที่ ในปี 2562) และการเพิ่มขึ้นของราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างในปี 2566 ซึ่งใช้เป็นฐานในการคำนวณภาษีที่ดินฯ

2.มาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัยปี 2566 โดยลดค่าจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์จากร้อยละ 2 เหลือร้อยละ 1 และลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์จากเดิม ร้อยละ 1 เหลือร้อยละ 0.01 สำหรับการซื้อขายที่อยู่อาศัย ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ และห้องชุด (ทั้งบ้านมือ 1 และมือ 2) เฉพาะที่มีราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 3 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อสัญญา เพื่อสนับสนุนและลดภาระให้แก่ประชาชนที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง อีกทั้งเป็นการส่งเสริมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างความมั่นคงในทางเศรษฐกิจ

ซึ่งทั้ง 2 มาตรการผู้ประกอบการอสังหาฯล้วนผิดหวังที่ภาครัฐไม่ช่วยเหลือตามที่บรรดาผู้ประกอบการเคยเสนอไป แต่ก็เห็นพ้องว่าแม้บางส่วนของมาตรการจะไม่ช่วยเท่าเดิม แต่ก็ดีกว่าไม่ช่วยอะไรเลย

เสียดายรัฐไม่ต่อมาตรการLTV

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ SPALI เปิดเผยว่า สำหรับ 2 มาตรการดังกล่าวที่รัฐบาลช่วยเหลือ โดยเฉพาะค่าจดทะเบียนการโอนอสังหาฯ ที่เดิมในปี 2565 ช่วยเหลือจากร้อยละ 2 เหลือร้อยละ 0,01% แต่ในปี 2566 ลดให้เหลือเพียงร้อยละ 1 นั้น ก็ยังดีแม้ว่าจะน้อยกว่าเดิม แต่ก็ดีกว่าไม่ช่วยเหลืออะไรเลย ส่วนการช่วยเหลือเฉพาะที่อยู่อาศัยทั้งมือ1 และมือ 2 ในราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งไม่เป็นตามที่ผู้ประกอบการอสังหาฯคาดหวังจะให้ขยับมาช่วยเหลือที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทนั้น มองว่าที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทนั้น หากนับเป็นจำนวนยูนิตมีไม่ถึงครึ่งของตลาด คิดเป็นประมาณ 40% แต่หากนับเป็นมูลค่าก็ยิ่งน้อยลงไปอีก ซึ่งอาจจะไม่ถึง 20% เสียด้วยซ้ำ

“การที่ภาครัฐช่วยต่อใน 2 มาตรการนี้ ก็จะช่วยให้ภาพรวมตลาดอสังหาฯไม่ซบเซาและแย่ไปกว่าเดิม จากการที่มีการปรับอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นมาก่อนหน้านี้ คิดว่าระยะเวลาที่เหลือของปีนี้รัฐบาลคงไม่มีมาตรการอะไรออกมาเป็นของขวัญปีใหม่ให้ภาคอสังหาฯอีกแล้ว และเป็นที่น่าเสียดายที่ไม่มีการต่อมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value : LTV) ที่ไม่มีการเสียค่าใช้จ่ายใดๆ แถมยังช่วยให้ภาครัฐสามารถจัดเก็บภาษีได้มากกว่าเสียอีก”นายไตรเตชะ กล่าว

ไม่ช่วยกระตุ้นยอดขายปี66 ต้องอัดโปรแรงเสริมยอมแบกภาระเพิ่ม 1%

นายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI กล่าวว่า การที่ภาครัฐช่วยใน 2 มาตรการดังกล่าว มากได้น้อยอย่างไรก็ถือว่าช่วยได้เล็กน้อย ดีกว่าไม่ช่วยอะไรเลย ซึ่งมองว่าแทนที่จะช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อย ที่แค่กู้สินเชื่อก็ผ่านได้ยากอยู่แล้ว ก็ยังเป็นการเพิ่มภาระให้ผู้ซื้ออีก แต่ผู้ประกอบการก็จะแก้ไขช่วยผู้มีรายได้น้อยได้มีที่อยู่อาศัยด้วยการจัดโปรโมชั่นในรูปแบบต่างๆ แม้ว่าจะทำให้ต้นทุนราคาขายเพิ่มขึ้นประมาณ 1% ก็ตาม

“อย่างนี้ไม่ได้ช่วยกระตุ้นเลย แต่เดิมได้ยินมาว่าจะขยายระยะเวลา แต่มาตรการที่ประกาศออกมาคงช่วยกระตุ้นยอดขายปี 2566 ได้น้อยลงอย่างแน่นอนเมื่อเทียบกับปี 2565” นายอุทัย กล่าว

แนะเลื่อนจัดเก็บภาษีที่ดินฯออกไปรอศก.ฟื้นตัวก่อน

นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด(มหาชน)หรือ PS กล่าวว่า  เศรษฐกิจของประเทศและภาคธุรกิจอสังหาฯนั้นต้องการการกระตุ้นเพื่อให้เกิดการขับเคลื่อน ซึ่งมาตรการที่ประกาศออกมานั้น คงช่วยประคับประคองให้เซกเมนต์ระดับล่างต่อไปได้  โดยเฉพาะการลดค่าจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์จากร้อยละ 2 เหลือร้อยละ 1 จากที่ผ่านมาลดร้อยละ 0.01 ซึ่งก็มองว่าไม่ช่วยกระตุ้นมากเลย แต่ยังดีกว่าไม่ได้ช่วยเหลืออะไรเลย เพราะเซกเมนต์ระดับล่างล้วนเป็นเรียลดีมานด์ก็ยังไม่ฟื้นตัวดี ซึ่งหากจะให้ดีก็อยากให้รัฐบาลช่วยเหลือมากกว่านี้ คือให้ลดเหลือ 0.01%

ส่วนเรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฯนั้น มองว่าสุดท้ายก็ผลักภาระไปสู่ผู้บริโภคอยู่ดี แต่ก็มีการจัดการที่ดีอยู่แล้ว แต่หากจะให้ดีก็ยังไม่ควรที่จะจัดเก็บภาษีฯ ควรรอให้ภาพรวมเศรษฐกิจดีขึ้นกว่านี้ก่อน

วอนช่วยลดมาตรการเท่าเดิมกระตุ้นกำลังซื้อ–ศก.ฟื้น

นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า ในปี 2565 นับว่าเผชิญกับปัจจัยลบมากมาย แต่ก็ยังมีปัจจัยบวกจาการที่ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.)ได้ประกาศผ่อนคลายมาตรการ LTV ในระยะหนึ่ง ประกอบกับภาครัฐก็ช่วยเหลือยืดระยะเวลาในเรื่องมาตรการการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง เหลือ 0.01%

ส่วนของขวัญปีใหม่ใน 2 มาตรการที่ภาครัฐช่วยเหลือ ก็ถือว่าช่วยผ่อนคลายและช่วยต่อลมหายใจได้ในระดับหนึ่ง ที่ดีกว่าเรียบเก็บ 100% แต่ก็อยากให้ภาครัฐช่วยเหลือภาคธุรกิจอื่นๆที่ยังไม่ฟื้นตัวด้วย เช่น ธุรกิจเอสเอ็มอี ในการช่วยลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฯให้มากกว่านี้ และลดในเรื่องเบี้ยปรับเงินเพิ่ม

“ในเรื่องการลดค่าจดจำนองเหลือ 0.01% ถือว่าช่วยลดภาระให้กับลูกค้าได้โดยตรง ส่วนค่าธรรมเนียมการโอนเหลือ 1% นั้นมองกว่าอยากให้ภาครัฐช่วยเหลือลดให้ 0.01% เหมือนเดิม แต่ก็เข้าใจว่าภาครัฐก็อยากจะชดเชยรายได้ให้กับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ซึ่งก็ถือว่าช่วยประคับประคองภาคอสังหาฯได้ในระดับหนึ่ง ในภาวะที่ยังไม่ฟื้นตัว 100%”นายอิสระ กล่าว

นายอิสระ กล่าวเพิ่มเติมว่า ในปี 2566 ภาคธุรกิจอสังหาฯยังต้อเผชิญปัจจัยลบอีกมาก ทั้งวัสดุก่อสร้าง ราคาน้ำมัน ค่าแรง อัตราดอกเบี้ย ที่ปรับเพิ่มสูงขึ้น รวมไปถึงราคาประเมินที่ดินที่มีการปรับเพิ่มสูงขึ้นในรอบ 7 ปี ที่จะมีผลบังคับใช้ในเดือนมกราคม 2566 ซึ่งจะสะท้อนในเรื่องค่าธรรมเนียมการโอน เพราะไม่ได้คำนวณจากราคาซื้อขาย และใช้เป็นบรรทัดฐานในการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฯที่ลดลงมา 15% แต่ก็ไม่ลดหย่อนเท่ากับในช่วงปี 2563-2564 ที่ผ่านมา หากสามารถลดเท่าเดิมได้ก็จะดีที่สุด เพื่อที่จะสามารถกระตุ้นกำลังซื้อและฟื้นตัวของเศรษฐกิจได้