โนเบิลฯแจงที่ดินพัฒนา 3 โครงการ ถูกต้องตามกฎหมาย ไม่มีลูกค้ารับผลกระทบ-ร้องเรียน ระบุ “แอชตัน อโศก”คือบทเรียน แนะหน่วยงานราชการ ภาคอสังหาฯ สมาคมธนาคารไทย จับเข่าคุยข้อกฎหมายที่คลุมเครือให้ชัดเจน เพื่อดันอุตสาหกรรมอสังหาฯเดินหน้าอย่างมั่นคง ผู้บริโภค-นักลงทุนไทย-ต่างชาติ เกิดความมั่นใจ ยันแลนด์แบงก์พัฒนาอนาคตไม่ทับซ้อนที่ดินเวนคืน เผยครึ่งปีหลัง 66 จ่อผุด 7 โครงการใหม่ รวมมูลค่ากว่า 18,300 ล้านบาท มั่นในยอดขาย รายได้เป็นไปตามเป้า
นายธงชัย บุศราพันธ์ รองประธานกรรมการและประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วม บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ NOBLE เปิดเผยว่า ขอชี้แจงเพิ่มเติมจากก่อนหน้านี้ ที่ส่งหนังสือชี้แจงไปยังสื่อมวลชน จากกรณีที่มีการเผยแพร่ข้อมูลเกี่ยวกับ โครงการ “นิว โนเบิล รัชดา ลาดพร้าว“และ โครงการ“โนเบิล รีวอลฟ์ รัชดา” บริษัทฯ ขอเรียนชี้แจงดังนี้
สำหรับโครงการ“นิว โนเบิล รัชดา ลาดพร้าว“ที่ดินเดิมของโครงการฯ ได้ถูกเวนคืนโดย การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) บางส่วน เพื่อสร้างรถไฟฟ้าใต้ดินสถานีศูนย์วัฒนธรรม อาคารจอดรถแล้วจร และลานจอดรถเพิ่มเติม ส่งผลให้ที่ดินโครงการฯ ไม่มีทางเข้าออก ด้วยเหตุนี้ รฟม. จึงชอบที่จะอนุญาตให้ใช้ที่ดินบางส่วน เพื่อวัตถุประสงค์ในการผ่านเข้า-ออกของโครงการฯ เพื่อคงสิทธิในการใช้ทางเข้า-ออกสู่ถนนสาธารณะที่มีอยู่เดิมโดยชอบก่อนการเวนคืน
“ดังนั้นทางเข้า-ออกเดิม ติดถนนลาดพร้าวมาโดยตลอด ไม่มีประเด็นใดๆที่เป็นที่ดินตาบอด หลังจากนั้นก็มีพระราชกฤษฎีกา (พ.ร.ฎ.)เวนคืนที่ดิน ในลักษณะของที่ดินสีเหลือง ที่เตรียมเพื่อจะสร้างทางขึ้นลง รถไฟฟ้าใต้ดินสถานีรัชดาฯ และอาคารจอดแล้วจร แห่งแรก เพราะในอดีตรัชดาฯถือว่าเป็นที่ดินท้องนา นอกเมืองมาก พอปี 2547 เป็นปีที่อาคารจอดแล้วจรสร้างแล้วเสร็จและเปิดให้บริการ เป็นระยะเวลาที่เกิดขึ้นก่อนการพัฒนาโครงการดังกล่าว ก่อนที่บริษัทฯจะเป็นเจ้าของที่ดินแปลงดังกล่าว และปี 2557 เจ้าของที่ดินเดิม ได้ขอทางเข้าออกจาก การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) และใช้อำนาจที่ตนเองมี ก็ให้ทางออก แต่ขอเป็นในรูปแบบให้จ่ายค่าตอบแทนกลับ โดยเป็นการจ่ายเพียงครั้งเดียว ปัจจุบันโครงการดังกล่าวมียอดขายแล้วกว่า 80% หรือมูลค่าประมาณ 1,600 ล้านบาท จากมูลค่าโครงการรวมประมาณ 2,000 ล้านบาท ซึ่งเตรียมโอนให้กับลูกค้าในช่วงต้นปี 2567” นายธงชัย กล่าว
นายธงชัย กล่าวเพิ่มเติมว่า หลังจากนั้นอีก 3 ปี บริษัทฯจึงได้ไปซื้อที่ดินแปลงดังกล่าวมา และเจ้าของที่ดินได้จดทะเบียนให้ที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นภาระจำยอม ขนาด 12.50 เมตร โดยที่รฟม.ได้กำหนดในรายละเอียดอยู่แล้วว่า อาคารประเภทไหนที่สามารถดำเนินการก่อสร้างได้ ดังนั้นการใช้ทางเข้าออก จึงเป็นของเดิมที่มีอยู่แล้ว ดังนั้นรฟม.จึงไม่ได้ดำเนินการเพื่อผลประโยชน์กับโนเบิลฯแต่อย่างใด จึงคิดว่าเรื่องนี้จึงเป็นเงื่อนไขที่สำคัญที่สุด ที่แตกต่างจาก “แอชตัน อโศก”
ดังนั้นที่ดินดังกล่าวจึงได้รับอนุญาตจาก รฟม.ให้เป็นทางผ่าน เลขที่ รฟม.012/0099 ลงวันที่ 20 มกราคม 2557 นั้นเพียงพอต่อการขออนุญาตก่อสร้างตามใบรับแจ้งการก่อสร้าง ที่ 33/2566 ลว.29 มีนาคม 2565 ตามวัตถุประสงค์ของกฎกระทรวงฉบับที่ 33(พ.ศ.2535)แล้ว ด้วยเหตุผลดังต่อไปนี้
1.ที่ดินโครงการฯได้รับการอนุญาตให้ใช้ที่ดินการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.)อย่างถูกต้องเป็นไปตาม ประกาศการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย เรื่องกำหนดประเภทการอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ที่ดินของการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทยเป็นทางผ่าน ประกาศ ณ วันที่ 26 กันยายน 2556 ดังนี้
1.1.รฟม.เวนคืนทำให้ที่ดินมีสภาพเป็นที่ตาบอด เข้าหลักเกณฑ์การอนุญาต ข้อ 9.1(1)ของประกาศการรถไฟฟ้าฯ ลงวันที่ 26 กันยายน 2556 ข้างต้น
1.2.โครงการอาคารชุดตามใบรับแจ้งการก่อสร้างฯ ที่ 33/2556 ลว.29 มีนาคม 2556 ของบริษัทฯ อยู่ในประเภทการอนุญาตที่สามารถกระทำได้ ประเภทธุรกิจที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ ตามข้อ 5.2 ของประกาศการรถไฟฟ้าฯ ลงวันที่ 26 กันยายน 2556 ข้างต้น
1.3.รฟม.เรียกเก็บค่าตอบแทนการใช้ที่ดิน ซึ่งประกอบธุรกิจที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ โดย ให้เรียกเก็บค่าตอบแทนครั้งเดียว เท่ากับ 50 เท่าของอัตราค่าตอบแทนที่กำหนดไว้ ซึ่ง รฟม. ได้รับชำระเรียบร้อยแล้ว ตามข้อ 6 และข้อ 7.2 ของประกาศการรถไฟฟ้าฯ ลงวันที่ 26 กันยายน 2556 ข้างต้น
1.4.การอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ที่ดินของการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย เป็นทางผ่าน ไม่มีเงื่อนไขเวลาให้ความยินยอมแต่อย่างใด เป็นการอนุญาตตลอดเวลาที่อาคารตั้งอยู่ อีกทั้ง รฟม. ได้คิดค่าตอบแทนการเรียกค่าตอบแทนครั้งเดียวเท่ากับ 50 เท่าของอัตราค่าตอบแทนตามที่กำหนด(มิได้เรียกเก็บเป็นรายปีหรือราย 3 ปี เช่นธุรกิจอื่นๆ)
ส่วนโครงการ “โนเบิล รีวอลฟ์ รัชดา” และ “โนเบิล รีวอลฟ์ รัชดา 2” ได้ขออนุญาตก่อสร้าง โดยใช้ทางเข้า-ออก จากถนนรัชดาภิเษก ซอย 6 โดยที่ดินเดิมของโครงการฯ ได้ถูกเวนคืนโดย รฟม. บางส่วน เพื่อสร้างรถไฟฟ้าใต้ดินสถานีศูนย์วัฒนธรรม อาคารจอดรถแล้วจร และลานจอดรถเพิ่มเติม ส่งผลให้ที่ดินโครงการฯ ไม่มีทางเข้าออก ด้วยเหตุนี้ รฟม. จึงชอบที่จะอนุญาตให้ใช้ที่ดินบางส่วน เพื่อวัตถุประสงค์ในการผ่านเข้า-ออกของโครงการฯ เพื่อคงสิทธิในการใช้ทางเข้า-ออกสู่ถนนสาธารณะที่มีอยู่เดิมโดยชอบก่อนการเวนคืน โดยไม่มีเงื่อนระยะเวลา ซึ่งการที่ รฟม. อนุญาตให้ใช้ประโยชน์ดังกล่าวเป็นการใช้ตามวัตถุประสงค์เดิมทุกประการ ไม่ได้มีการดัดแปลงรูปแบบการใช้งานที่มีอยู่เดิม ย้ายตำแหน่ง หรือเปลี่ยนแปลงความกว้างของทางเข้า-ออกแต่อย่างใด เพราะแต่เดิม รฟม. ก็ใช้ที่ดินดังกล่าวเป็นทางเข้า-ออกของลานจอดรถอยู่แล้ว จึงสามารถกระทำได้ ทั้งนี้ บริษัทฯ ยังได้นำที่ดินอีกส่วนหนึ่งของบริษัทฯ จดทะเบียนเป็นภาระจำยอม เพื่อใช้เป็นทางเข้า-ออก ร่วมกันของโครงการ โนเบิล รีวอลฟ์ รัชดา และโนเบิล รีวอลฟ์ รัชดา 2 ด้วย ดังนั้น ทางเข้า – ออกของโครงการจึงเป็นไปตามกฎหมายแล้ว ซึ่งปัจจุบันทั้ง 2 โครงการได้ปิดการขายและโอนกรรมสิทธิ์ไปหมดแล้ว
โดยบริษัทฯไม่ได้คิดว่าเรื่องนี้เป็นประเด็นที่เป็นปัญหา เพราะแม้กระทั่งผู้ฟ้องโครงการของบริษัทยังไม่มีเลย เนื่องจากดำเนินการทุกอย่างถูกต้องตามกฎหมาย สำหรับกรณี ‘แอชตัน อโศก’ให้บทเรียนอย่างไรบ้างนั้น คือคงต้องมาดูกฎหมายบ้านเมืองอย่างจริงๆจังๆ เพราะยังมีความคลุมเครืออยู่หลายประเด็น ซึ่งที่ผ่านมาอดีตผู้ว่าฯรฟม.ได้ออกมาชี้แจงถึงการให้ที่ดินกับบริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)แล้ว โดยความคลุมเครือคือ ทำได้ กับ ทำไม่ได้ และเพื่อให้อุตสาหกรรมนี้เดินไปได้อย่างมั่นคง ซึ่งต้องมีการระบุอย่างชัดเจนว่าหากจะให้ควรให้ในกรณีใดได้บ้าง หรือไม่ให้ในกรณีใดได้บ้าง ไม่ใช่ว่าโยนความเสียหายไปให้กับผู้บริโภค หากในอนาคตเกิดการไปซื้อที่ดินตาบอดติดกับที่ดินรฟม. เชื่อว่าหน่วยงานราชการคงต้องมีการร่วมหารือกันอีกครั้งหนึ่ง สำหรับในส่วนของโนเบิลฯ
“เราขอให้ความเชื่อมั่นแก่ลูกค้า และยืนยันว่า โครงการ นิว โนเบิล รัชดา ลาดพร้าว,โครงการ โนเบิล รีวอลฟ์ รัชดา และโครงการ โนเบิล รีวอลฟ์ รัชดา 2 ได้รับอนุญาตก่อสร้างถูกต้องตามกฎหมาย และได้ดำเนินการก่อสร้างถูกต้องตามกฎหมายทุกประการ ยอมรับว่าหลังมีการเผยแพร่ข้อมูลและมีชื่อของโครงการทั้ง 3 ขึ้น มีลูกค้าเข้ามาสอบถาม 30 ราย ซึ่งเราได้อธิบายให้ลูกค้าเข้าใจทั้งหมดแล้ว ซึ่งลูกค้า 29 ราย ก็มีความเข้าใจ ไม่ได้ติดใจอะไร แต่มี 1 ราย ที่เขาขอกลับไปปรึกษาที่ปรึกษากฎหมายเขาก่อน ซึ่งหากลูกค้ามีข้อสงสัยหรือไม่สายใจ เราพร้อมที่จะเคลียร์เพื่อให้เกิดความชัดเจน ทำให้ลูกค้าไม่เกิดความกังวล เพราะถือว่าเป็นเรื่องที่ส่งผลต่อ Sentiment ของลูกค้า และต่อตัวของบริษัทด้วย และมั่นใจว่าทั้ง 3 โครงการ ไม่ได้รับผลกระทบอย่างแน่นอน เพราะที่ผ่านมาไม่ได้มีการฟ้องร้องเกิดขึ้น ซึ่งอยากให้ลูกค้ามีความมั่นใจ” นายธงชัย กล่าว
นายธงชัย กล่าวเพิ่มเติมว่า กรณี”แอชตัน อโศก”ที่อาจทำให้ผู้ที่สนใจจะซื้อที่อยู่อาศัยในแนวรถไฟฟ้าเกิดความกังวลหรือไม่นั้น ตนมองว่าในระยะสั้นทุกคนคงต้อง “หยุดคิด หยุดดู” ส่วนโนเบิลฯเองก็กำลังมีโครงการที่กำลังพัฒนาในอนาคต ก็ต้องชี้แจงหลักฐานทางเอกสารให้ทุกคนที่เกี่ยวข้องว่า ไม่เกิดปัญหากับโครงการของโนเบิลฯ เพราะทุกคนก็ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยที่ใกล้ระบบขนส่งมวลชน ซึ่งอยากให้ภาครัฐออกมาชี้แจง แต่เชื่อว่าจะมีคำชี้แจงจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องออกมาอย่างต่อเนื่อง คิดว่าสมาคมอสังหาฯที่เกี่ยวข้อง สมาคมธนาคารไทย คงต้องมีการพูดคุยกัน แต่ต้องใช้ระยะเวลาเล็กน้อย เพราะเหตุการณ์เพิ่งเกิดขึ้นเพียงไม่กี่วันแต่คนซื้อที่อยู่อาศัยจะต้องประสบปัญหา ซึ่งจะต้องกระทบต่อสถาบันการเงินด้วยเช่นกัน
ขณะเดียวกันบริษัทฯยังยืนยันว่าที่ดินที่อยู่ในมือ (Land Bank) ของบริษัทที่เตรียมรองรับการพัฒนาโครงการใน อนาคตไม่มีที่ดินที่ทับซ้อนที่ดินเวนคืนของหน่วยงานราชการ ซึ่งการพัฒนาในอนาคตของบริษัทสามารถมั่นใจได้ว่าจะไม่เกิดข้อพิพาททางกฎหมายขึ้นแต่อย่างไรก็ตามในส่วนของการที่โนเบิลฯเป็นหนึ่งในผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากเกิดกรณีดังกล่าวก็สร้างความเชื่อมั่นกับผู้มีส่วนเกี่ยวข้อง โดยได้มีการไปชี้แจงกับสถาบันการเงิน ผู้ถือหุ้นกู้ และทริอส เรทติ้ง ในการอธิบายถึงประเด็นดังกล่าว ซึ่งบริษัทฯได้รับการอนุญาตที่ถูกต้อง และไม่มีการถูกฟ้องร้องใดๆเกิดขึ้น ทำให้เกิดความเข้าใจและเข้าใจเกี่ยวกับเรื่องราวที่เกิดขึ้น ซึ่งยอมรับว่ามีผลต่อความเชื่อมั่นต่อทุกกลุ่ม โดยเฉพาะลูกค้าที่สนใจและมองหาคอนโดมิเนียมใกล้รถไฟฟ้า อาจจะมีการพิจารณาในการตัดสินใจซื้อมากขึ้น และมีการตรวจสอบข้อมูลต่างๆของโครงการที่สนใจซื้อ รวมถึงลูกค้าต่างชาติก็จะมีการพิจารณามากขึ้นในการเข้ามาซื้อสังหาริมทรัพย์ในไทยจากกฎหมายที่มีความไม่แน่นอน ดังนั้นจึงอยากวอนให้ภาครัฐมีการชี้แจงข้อมูลของกฎหมายและระเบียบการใช้ที่ดินของหน่วยงานราชการออกมาให้ชัดเจน เพื่อช่วยสร้างความมั่นใจให้กับนักลงทุนทั้งไทยและต่างชาติ
“หากกฎหมายและกฎระเบียบการใช้ประโยชน์ที่ดินของหน่วยงานราชการยังไม่ชัดเจน โดยเฉพาะที่ดินของหน่วยราชการที่อยู่ในเมือง และมีการวางโครงสร้างพื้นฐาน รถไฟฟ้าไว้แล้ว จะเป็นการที่ขัดแย้งต่อแผนการพัฒนาเมือง ทำให้ที่ดินรอบๆที่ดินหน่วยงานราชการที่มีรถไฟฟ้า ที่เป็น Potential ไม่เกิดการใช้ประโยชน์ขึ้น คงเป็นเพียงทุ่งหญ้า ที่ไม่เกิดประโยชน์อะไร ซึ่งเป็นสิ่งที่น่าเสียดายที่ทำให้การพัฒนาเมืองไม่ก้าวหน้าขึ้น และก็ทำให้ความน่าสนใจในการลงทุนลดลงไป ต่างจากต่างประเทศที่จะเห็นว่าบริเวณรอบรถไฟฟ้ามีการพัฒนาโปรเจกต์ต่างๆรอบๆสถานีรถไฟฟ้ามากมาย ซึ่งเราเป็นผู้ประกอบการอสังหาฯก็อยากให้ภาครัฐออกมาชี้แจงให้ชัดเจน และก็เห็นใจอนันดาฯ ซึ่งเป็นเพื่อร่วมวงการอสังหาฯด้วยเช่นกัน อย่างไรก็ตามจากนี้ไปการพัฒนาโครงการของโนเบิลฯจะมีความระมัดระวังในเรื่องของที่มาของดินที่จะเข้าไปซื้อไปพัฒนาอย่างชัดเจน ซึ่งเป็นสาระสำคัญจากกรณีศึกษาโครงการ ‘แอชตัน อโศก’ ยกเว้นมีการเปลี่ยนแปลงกฎเกณฑ์อื่น ซึ่งผู้ประกอบการอื่นๆคงต้องดำเนินการคล้ายๆกัน โดยภาพรวมของประเทศไทยคงมีผลกระทบอย่างแน่นอน เพราะเป็นโครงการร่วมทุนกับชาวต่างชาติ ดังนั้นหน่วยงานราชการควรรีบออกมาอธิบาย ชี้แจง ถึงกฎระเบียบในอนาคต อย่างรวดเร็วที่สุด” นายธงชัย กล่าว
นายธงชัย กล่าวเพิ่มเติมว่า สำหรับครึ่งปีแรก 2566 บริษัทฯได้เปิดตัวไปแล้ว 2 โครงการ คิดเป็นมูลค่าประมาณ 3,800 ล้านบาท และในครึ่งปีหลัง 2566 จะเปิดตัวอีก 7 โครงการ มูลค่ากว่า 18,300 ล้านบาท ซึ่งจะมีโครงการคอนโดมิเนียมหรูขนาดใหญ่บนถนนวิทยุ ใกล้กับเซ็นทรัลแอมบาสซี มูลค่ากว่า 9,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นโครงการร่วมทุนกับฮ่องกงแลนด์ ที่เตรียมเปิดขายในช่วงครึ่งปีหลังนี้ และจะเป็นโครงการที่สามารถช่วยผลักดันยอดขายของบริษัทในปีนี้ให้เป็นไปตามเป้าหมายที่ตั้งไว้ 22,000 ล้านบาท หลังจากที่ครึ่งปีแรกยอดขายของบริษัทฯทำได้ 8,400 ล้านบาท ซึ่งยังไม่เป็นไปตามเป้าหมายที่ตั้งไว้เล็กน้อย
สำหรับรายได้ยังมั่นใจว่า จะสามารถทำได้ตามเป้าหมาย 12,000 ล้านบาท โดยที่ในช่วงครึ่งปีหลังจะมีการทยอยรับรู้รายได้จากมูลค่ายอดขายรอโอน (Backlog) เข้ามาอีก 8,000ล้านบาท จาก Backlog ที่มีอยู่ 16,000 ล้านบาท ซึ่งรายได้ในช่วงครึ่งปีหลังจะสูงกว่าครึ่งปีแรก ตามการโอนที่จะเร่งตัวขึ้นในช่วงครึ่งปีหลังนี้ รวมถึงการเดินหน้าทยอยขายโครงการที่มียูนิตเหลือขายอย่างต่อเนื่อง รวมถึงในช่วงไตรมาส 3/2566 จะเห็นการก้าวกระโดของผลการดำเนินงานจากการรับรู้รายได้จากการขาย 2 โครงการคอนโดมิเนียมพระราม 9 และคูคต ให้กับบริษัท พราว เรียล เอสเตท จำกัด(มหาชน) หรือ PROUD ซึ่งบริษัทยังเป็น Strategic Partner กับ PROUD ในการร่วมบริหารโครงการ และเข้าไปถือหุ้นใน PROUD สัดส่วน 5-6%
