ตลาดคอนโดฯปี61ยังแข่งเดือด จับตาที่ดินย่านหลังสวนราคาพุ่ง3ล้าน/ตารางวา

ตลาดคอนโดมิเนียมเริ่มมีการพัฒนาอย่างจริงจังเมื่อประมาณปี 2532 แต่ยังมีจำนวนไม่มากนัก และเริ่มมีการพัฒนามาอย่างต่อเนื่อง โดยช่วงที่บูมที่สุดคือปี 2539 ที่มีคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จและจดทะเบียนมากถึง 50,000 ยูนิต แต่หลังจากวิฤกตต้มยำกุ้งในปี 2540 ก็ยังไม่มีปีไหนที่มีจำนวนคอนโดฯสร้างเสร็จมากเท่าปี 2539 ที่ผ่านมา แม้กระทั่งปี 2558-2560 ที่ผู้ประกอบการแต่ละค่ายวางแผนจะพัฒนาโครงการกันเป็นจำนวนมาก แต่สุดท้ายก็สามารถก่อสร้างแล้วเสร็จได้เพียงครึ่งเดียวของจำนวนโครงการที่จะพัฒนา ซึ่งมาจากปัจจัยหลายประการ แต่ตลาดคอนโดฯก็ยังโตต่อเนื่อง ขณะเดียวกันราคาขายก็สูงขึ้นตามต้นทุนที่ดินด้วยเช่นกัน

สำหรับในช่วง 11 เดือนของปี2560ที่ผ่านมามีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครรวมแล้วประมาณ 56,103 ยูนิต โดยในไตรมาสที่ 4 มีคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ประมาณ 13,310 ยูนิต (นับถึงเดือนพฤศจิกายนเท่านั้น) ซึ่ง ณ ปัจจุบันนี้จำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครใน 11 เดือนที่ผ่านมามากกว่าคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ทั้งปี2559 ประมาณ 44% และมากที่สุดในรอบ 5 – 6 ปีที่ผ่านมา สะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการที่มีต่อภาวะตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครอีกทั้งแสดงถึงความเชื่อมั่นต่อกำลังซื้อที่มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น

คอนโดฯเปิดขายใหม่มากสุดในรอบ6ปี

นายสุรเชษฐ กองชีพ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย)จำกัด เปิดเผยว่าถึงภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จและจดทะเบียนแล้วตั้งแต่ปี 2532ถึงปี 2560 มีอุปทานสะสมรวม 528,499ยูนิต จากทั้งหมด 7 ทำเลยอดนิยมรอบกทม. ซึ่งไม่รวมที่อยู่อาศัยของการเคหะแห่งชาติ ได้แก่ 1.พื้นที่กรุงเทพฯชั้นนอก จำนวน 319,018 ยูนิต(60%) ,2.พื้นที่รอบเมืองทิศเหนือ จำนวน 70,517 ยูนิต(13%), 3.พื้นที่เมืองชั้นใน จำนวน 43,612 ยูนิต(8%),4.พื้นที่นอกเมืองทิศตะวันตก จำนวน 23,924 ยูนิต(5%), 5.พื้นที่รอบเมืองทิศใต้ จำนวน 27,686 ยูนิต(5%),6.พื้นที่นอกเมืองทิศตะวันออก จำนวน 23,737 ยูนิต(5%) และ7.พื้นที่รอบเมืองทิศตะวันออก จำนวน 19,951 ยูนิต(4%)

สำหรับคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯปี2560 มีมากถึง 56,103 ยูนิต มากสุดในช่วง 6 ปีที่ผ่าน  โดยในไตรมาส4/2560มีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ จำนวน 13,313 ยูนิต จาก 20-30 โครงการ อย่างไรก็ตามแม้จะมีจำนวนยูนิตที่มากแต่ก็ได้รับความสนใจจากผู้ซื้อค่อนข้างมากเช่นกัน เพราะมีคอนโดมิเนียมมากกว่า 65% ที่ขายได้หรือมีผู้จองไปแล้วหลังจากเปิดขายและมีหลายโครงการที่สามารถปิดการขายทั้งโครงการหรือส่วนที่เปิดขายในเวลาไม่นาน แสดงให้เห็นว่าแม้ภาวะเศรษฐกิจจะยังไม่ดีแต่ถ้าเป็นโครงการที่อยู่ในทำเลดีหรือมีรูปแบบโครงการที่น่าสนใจก็ได้รับความสนใจจากผู้ซื้อเช่นกัน แม้ว่าส่วนหนึ่งของผู้ซื้อจะเป็นนักลงทุนที่ต้องการซื้อเพื่อเก็งกำไรหรือว่าลงทุนในระยะยาวก็ตาม แต่นั่นก็แสดงให้เห็นว่าผู้ซื้อกลุ่มนี้ยังมีความคาดหวังว่าราคาขายหรือผลตอบแทนที่พวกเขาจะได้รับในอนาคตนั้นยังน่าสนใจอยู่ โดยเฉพาะในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างอยู่ในปัจจุบันทั้งเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว และสีน้ำเงิน ซึ่งผู้ประกอบการหลายรายเลือกเปิดขายโครงการใหม่ในปีนี้และมีแผนจะเปิดขายโครงการใหม่ต่อเนื่องในปี2561

ทั้งนี้ในปี 2553 ที่ผ่านมาคอนโดมิเนียม ราคาต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรเริ่มลดจำนวนลง เนื่องจากที่ดินเริ่มหายากและมีราคาแพงมากขึ้น ตามการขยายตัวของแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายและรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องหันไปพัฒนาคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร นอกตัวเมืองมากขึ้น ซึ่งเห็นภาพชัดเจนได้ในปี 2557-2558 ที่ผ่านมา แต่ระดับราคาดังกล่าวก็ยังคงสัดส่วนที่สุดที่สุดอยู่ที่ 50% ในปีนี้ จากปี 2553 ที่มีสัดส่วนที่สูงถึง 90%

ขณะที่คอนโดมิเนียม ระดับราคาตั้งแต่ 100,001-150,000 บาทต่อตารางเมตร ปัจจุบันเริ่มมีการพัฒนามากขึ้นในสัดส่วน 25-30% จากปี 2553 มีสัดส่วนที่น้อยมากเพียง 5% ส่วนคอนโดมิเนียม ระดับราคามากกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตร เดิมมีสัดส่วนไม่ถึง 5% และมีสัดส่วนที่เพิ่มมากขึ้นในปี 2553ถึง 25% จนถึงปัจจุบันมีแนวโน้มที่จะเพิ่มสัดส่วนที่มากขึ้นอย่างต่อเนื่อง

“คอนโดมิเนียมระดับราคาต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร กำลังจะลดลงและออกไปอยู่รอบนอกเมืองมากขึ้น แต่คอนโดมิเนียม ระดับราคา 100,000 บาทต่อตารางเมตร ในพื้นที่แนวรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างยังพอหาซื้อได้ในย่านฝั่งธนบุรี ในแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน(หัวลำโพง-บางแค และบางซื่อ-ท่าพระ)”นายสุรเชษฐ กล่าว

เร่งยอดจองสร้างกระแสระวังดาบสองคม

นายสุรเชษฐ กล่าวต่อไปว่า สิ่งที่ผู้ประกอบการควรระวังคือจำนวนคอนโดมิเนียมที่ยังเหลือขายอยู่ในตลาดที่มีมากกว่า 30,000 ยูนิตและอาจจะมากถึง 40,000 ยูนิต ถ้ารวมยูนิตของนักลงทุนหรือคนที่พร้อมจะขายต่อ ดังนั้น การจะเปิดขายโครงการใหม่และพยายามสร้างความน่าสนใจหรือว่าต้องการแค่อัตราการขาย ยอดจองในระยะแรกเพื่อสร้างกระแสอาจจะกลายเป็นดาบสองคมที่ทำให้ผู้ประกอบการเจ็บตัวได้ในอนาคต เนื่องจากผู้ซื้อส่วนหนึ่งที่ต้องการลงทุนระยะสั้นอาจจะไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์แบบที่เกิดขึ้นในหลายโครงการที่ยอดขายเต็ม 100% แต่พอถึงวันโอนกรรมสิทธิ์กลับมีห้องเหลือขายมากกว่า 20 – 30% หรือมากกว่านั้น

นอกจากนี้การที่ผู้ประกอบการหลายรายเริ่มขยายกลุ่มผู้ซื้อไปยังตลาดต่างประเทศเพื่อเข้ามาเติมในส่วนที่กำลังซื้อคนไทยอาจจะมีไม่พอ เช่น ในกลุ่มโครงการระดับบนขึ้นไป เป็นต้น รวมไปถึงผู้ประกอบการที่ต้องการขายแบบยกล็อตให้กับชาวต่างชาติเพื่อจะได้เอาอัตราการขายสูงๆ มาสร้างกระแสความน่าสนใจให้กับโครงการ แต่สุดท้ายแล้วบางโครงการที่ขายให้กับชาวต่างชาติไปก็ประสบปัญหาแบบเดียวกันคือชาวต่างชาติที่จองซื้อไป ไม่ยอมมาโอนกรรมสิทธิ์เพราะติดปัญหาเรื่องการขอสินเชื่อธนาคาร การนำเงินออกนอกประเทศของพวกเขา และพวกเขาไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์เองเนื่องจากต้องการขายต่อเอากำไรก่อนโอนกรรมสิทธิ์เท่านั้น การสร้างกระแสเพื่อดึงดูดดีมานด์เทียมรูปแบบนี้ทั้งจากผู้ซื้อคนไทยและต่างชาติอาจจะเป็นอีกปัญหาที่เข้ามาสร้างความวิตกกังวลให้กับตลาดคอนโดมิเนียมในประเทศไทยในอนาคต

ตลาดคอนโดฯปี61แข่งเดือด-จับตาที่ดินหลังสวนพุ่งสูง3ล้าน/ตารางวา

อย่างไรก็ตามตลาดคอนโดมิเนียมในปี2561 มีแนวโน้มที่จะมีการขยายตัวในระดับเดียวกันกับปี2560 คือมีโครงการเปิดขายใหม่ใกล้เคียงกันคือไม่น้อยกว่า 55,000 ยูนิต และในส่วนของกำลังซื้อก็มีการคาดการณ์ว่าจะมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นตามทิศทางเศรษฐกิจที่มีสัญญานบวกมากขึ้นนั่นเองแต่คงไม่ได้เพิ่มขึ้นมากมายแบบเห็นได้ชัดเป็นการเพิ่มขึ้นแบบค่อยเป็นค่อยไปมากกว่า ส่วนใหญ่ผู้ประกอบการยังเน้นพัฒนาโครงการตามแนวรถไฟฟ้า ระดับราคามากกว่า  100,000 บาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะพื้นที่รัชโยธิน-มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ บางเขน ที่จะมีพัฒนาใหม่อย่างน้อย 3 โครงการ จำนวนไม่ต่ำกว่า 3,000 ยูนิต ราคาไม่ต่ำกว่า 130,000 บาทต่อตารางเมตร  และพื้นที่เมืองชั้นในช่วงอโศก-ทองหล่อ-เอกมัย จะมีการแข่งขันกันอย่างดุเดือดต่อเนื่องอีกมากกว่า 2 ปี มีจำนวนหลายสิบโครงการ จำนวนเกือบ 10,000 ยูนิต ระดับราคาตั้งแต่ 200,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป

ในอนาคตคอนโดฯในย่านพื้นที่ใจกลางเมือง(ซีบีดี) จะเป็นแต่โครงการที่พัฒนาบนที่ดินลีสโฮลด์ (Leasehold) ทั้งหมด เพราะไม่มีที่ดินทำเลดีเหลือแล้ว ซึ่งจะขายยากกว่าโครงการที่อยู่บนที่ดินฟรีโฮลด์(Freehold) แต่ถ้าหากเมื่องร่างกฎหมายทรัพย์อิงสิทธิผ่านสภาประกาศบังคับใช้ จะเกิดผลดีกับภาคเศรษฐกิจมากขึ้น เพราะเชื่อว่าจะช่วยเพิ่มมูลค่าทางเศรษฐกิจ ทำให้การถือครองที่ดินได้มากกว่า 30 ปี การเช่าอสังหาฯมีความคล่องตัวมากขึ้น แทนที่จะไปทำสัญญาเช่าอย่างเดียว ทั้งนี้ นอกจากเจ้าของทรัพย์สินจะได้ประโยชน์แล้ว ผู้ที่ให้เช่าช่วงก็จะได้ประโยชน์ด้วย อีกทั้งยังสามารถกู้สินเชื่อจากสถาบันการเงินได้อีกด้วย และชาวต่างชาติก็จะสนใจที่จะมาซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น รวมไปถึงที่ดินของรัฐที่ยังนำออกมาพัฒนาไม่หมดก็มีความน่าสนใจลงทุนมากขึ้น

อย่างไรก็ตามยังมีกระแสข่าวว่ามีสถิติการซื้อขายที่ดิน NEW HIGH ใหม่ในประเทศไทยนย่านหลังสวน ที่ประมูลซื้อขายกันที่กว่า 3 ล้านบาท/ตารางวา ซึ่งหากเป็นความจริงก็จะเป็นการทุบสถิติราคาซื้อขายที่ดินที่ราคาสูงที่สุดใหม่อีกครั้งหนึ่ง จากเมื่อปี 2558 ที่บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด(มหาชน) หรือ SC ได้ทุบสถิติซื้อที่ดินย่านชิดลม พื้นที่กว่า 3 ไร่ มูลค่า 8,000 ล้านบาท หรือ 1.9 ล้านบาทต่อตารางา เพื่อพัฒนาโครงการ 28Chidlom (ทเวนตี้เอท ชิดลม) ราคาขายเฉลี่ย 350,000 บาทต่อตารางเมตร