เสนาฯจ่อเปิด 12 โครงการใหม่ครึ่งปีหลัง รวมมูลค่า 16,000-17,000 ล้านบาท เผยถึงสิ้นปีจะเซ็นสัญญาร่วมทุนกับกลุ่มฮันคิวฯรวม 7 โครงการ ทั้งเตรียมพรีเซล“นิช โมโน ติวานนท์ ส.ค.นี้ ชูจุดขายผ่านEIA ผังเมืองนนท์ฉบับใหม่ ไม่ส่งผลกระทบแน่ ด้านไนท์แฟรงค์ฯระบุซัพพลายใหม่ย่านติวานนท์-บางซื่อยังน้อย 5 เดือนแรก มี 2 รายใหญ่เปิดตัวเพียง 2,029 หน่วย ราคาขายเฉลี่ยที่ 112,500 บาท/ตารางเมตร มั่นใจเป็นทำเลศักยภาพในอนาคต
ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)หรือ SENA เปิดเผยถึงภาพรวมของกำลังซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชนในปี2561 ว่า เริ่มปรับตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยได้รับแรงหนุนจากการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ของภาครัฐ ขณะเดียวกันทิศทางของอัตราดอกเบี้ยยังคงอยู่ในระดับต่ำ และยังไม่มีแนวโน้มจะปรับขึ้น โดยแผนการดำเนินงานของบริษัทฯในครึ่งปีหลัง2561 จะเปิดตัวอีก 12 โครงการ รวมมูลค่าโครงการประมาณ 16,000-17,000 ล้านบาท แบ่งเป็นแนวราบ 2 โครงการ และคอนโดมิเนียม 10 โครงการ โดยในจำนวนดังกล่าวจะเป็นการร่วมทุนกับฮันคิว เรียลตี้ พันธมิตรจากญี่ปุ่น ในปีนี้จะพัฒนาอย่างน้อย 4-5 โครงการ โดยที่ผ่านบริษัทได้เซ็นสัญญาการพัฒนาโครงการร่วมกับพันธมิตรญี่ปุ่นไปแล้ว 3 โครงการ ที่จะพัฒนาภายในปีนี้แน่นอน และจนถึงสิ่นปีนี้จะเซ็นสัญญาเพิ่มอีก 4 โครงการ รวมทั้งหมด 7 โครงการ ซึ่งจะทยอยพัฒนาในปีนี้บางส่วนและปีต่อๆไป
ทั้งนี้จากผลสำรวจความต้องการที่อยู่อาศัย พบว่าลูกค้ายังมีความต้องการที่อยู่อาศัยใกล้แนวรถไฟฟ้าเป็นส่วนใหญ่ หากเปรียบเทียบกันระหว่างทำเลรถไฟฟ้าสายต่างๆ แล้ว ทำเลรถไฟฟ้าสายสีม่วง ถือเป็นทำเลที่มีศักยภาพและน่าสนใจไม่น้อยกว่าสายอื่น ๆ ส่วนผังเมืองนนทบุรี ฉบับใหม่ จะส่งผลให้ซัพพลายใหม่ออกมาได้ยากขึ้น เนื่องจากผู้ประกอบการต่างรอความชัดเจนของกฏระเบียบต่างๆก่อน สำหรับทำเลย่านติวานนท์ หากไม่ติดเรื่องผังเมือง ก็จะเห็นว่ามีการปรับราคาขายที่ดินอย่างต่อเนื่อง 10-20% ซึ่งถือว่าเป็นเรื่องปกติ แต่ราคายังไม่รุนแรงมากเมื่อเทียบกับทำเลอื่นๆ
ล่าสุด บริษัทเตรียมเปิดโครงการใหม่ “นิช โมโน ติวานนท์ (Niche MONO TIWANON)” ตั้งอยู่บนเนื้อที่โครงการ 2 ไร่เศษ เป็นคอนโดฯ High Rise สูง 36 ชั้น 1 อาคาร ขนาดตั้งแต่ 26-55 ตารางเมตร รวมทั้งสิ้น 526 ยูนิต ราคา Pre sales เริ่มต้นตั้งแต่ 2.4 ล้านบาทขึ้นไป หรือราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรอยู่ที่ 91,000 บาท และร้านค้า 2 ยูนิต ขนาด 62 และ 186.84 ตารางเมตร มูลค่าโครงการรวม 1,400 กว่าล้านบาท โดยจะเปิดพรีเซลในเดือนสิงหาคม 2561 นี้ ซึ่งมอบหมายให้บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด เป็นที่ปรึกษาโครงการและบริหารงานขาย คาดว่าจนถึงสิ้นปีนี้จะสามารถทำยอดขายได้ 60-70% ด้านการก่อสร้างจะเริ่มดำเนินการในปี 2561 และคาดว่าจะแล้วเสร็จภายในปี 2563
“เรามีความมั่นใจด้านทำเลที่ตั้งของโครงการที่ใกล้กับสถานี MRT สายสีสีม่วง และยังมีความได้เปรียบที่โครงการได้ผ่านการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม(EIA) แล้ว ดังนั้นผังเมืองรวมนนทบุรี ฉบับใหม่จึงไม่มีผลกระทบอย่างแน่นอน”ผศ.ดร.เกษรา กล่าว
อย่างไรก็ตามในครึ่งปีแรกคาดว่าจะสามารถทำยอดขายได้ 5,500-5,600 ล้านบาท จากเป้าหมายยอดขายทั้งปี 2561 ที่ตั้งเป้าไว้ที่ 10,300 ล้านบาท โดยปัจจุบันบริษัททำยอดขายได้แล้ว 5,000 ล้านบาท จากการเปิดขายโครงการใหม่ที่เปิดไปแล้ว 4 โครงการ และยอดขายโครงการเดิมที่มีอยู่ ด้านรายได้ในปีนี้บริษัทยังมั่นใจว่าจะสามารถทำได้ตามเป้าที่ตั้งไว้ 6,200 ล้านบาท แบ่งเป็นรายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จำนวน 5,900 ล้านบาท และรายได้จากธุรกิจโซลาร์ จำนวน 300 ล้านบาท โดยที่รายได้หลักยังคงมาจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ส่วนมูลค่ายอดขายรอโอน (Backlog) ในปัจจุบันอยู่ที่ 6,780 ล้านบาท ซึ่งจะทยอยรับรู้ในช่วงครึ่งปีหลังประมาณ 2,400 ล้านบาท และรับรู้ไปจนถึงปี2562 โดย Backlog ส่วนใหญ่จะโอนเข้ามาในช่วงไตรมาส 4/2561 ซึ่งมีโครงการคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จใหม่จำนวน 4 โครงการเริ่มโอน และงบซื้อที่ดินที่ตั้งไว้ 10,000 ล้านบาท ปัจจุบันได้ไช้ไปแล้ว 3,000-4,000 ล้านบาท
ด้านนายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า การเปิดให้บริการของรถไฟฟ้าสายสีม่วงในปี 2559 ได้ยกระดับทำเลติวานนท์ให้มีชีวิตชีวาและเป็นที่ต้องการของผู้ที่กำลังมองหาที่พักอาศัยในย่านนี้มากขึ้น เมื่อผนวกกับการเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีม่วงและสายสีน้ำเงินในเดือนสิงหาคม 2560 ยิ่งทำให้ติวานนท์กลายเป็นจุดเชื่อมต่อการเดินทางที่สะดวกสบายระหว่างกรุงเทพมหานครและนนทบุรีอย่างไม่อาจปฏิเสธได้ ประกอบกับสาธารณูปโภคสาธารณูปการที่อุดมสมบูรณ์ในพื้นที่ทั้งศูนย์การค้า ตลาด โรงพยาบาล สถานศึกษา และสถานที่ราชการสำคัญ รวมไปถึงโครงการพัฒนาขนาดใหญ่ในอนาคตที่จะช่วยซัพพอร์ตทำเลนี้ให้พรั่งพร้อมยิ่งขึ้น ไม่ว่าจะเป็นโครงการเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีม่วงเข้ากับสายสีชมพูและสายสีน้ำตาล และโครงการพัฒนาสถานีกลางบางซื่อ (ศูนย์คมนาคมพหลโยธิน) ภายใต้แนวคิด Transit Oriented Development (TOD) ซึ่งเป็นการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งมวลชน เพื่อครอบคลุมการใช้ชีวิตของคนเมืองอย่างครบวงจรทั้งการคมนาคม ที่พักอาศัย อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า และโรงแรม นอกจากนี้ยังมีโครงการศูนย์การค้า Gateway บางซื่อ ซึ่งอยู่ระหว่างก่อสร้างและมีกำหนดแล้วเสร็จในปี2561 นี้อีกด้วย
“จากความสะดวกสบายที่กำลังหลั่งไหลเข้ามาในพื้นที่ ทำให้ “ติวานนท์”กลายเป็นทำเลที่ได้รับความสนใจจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายรายเข้ามาพัฒนาแหล่งที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม โดยมีกลุ่มเป้าหมายหลักเป็นผู้บริโภครุ่นใหม่ที่กำลังมองหาคอนโดมิเนียมใกล้เมือง ตลอดจนนักลงทุนที่ต้องการซื้อเพื่อปล่อยเช่าหรือขายต่อ”นายพนม กล่าว
สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมย่านติวานนท์-บางซื่อนั้น ตั้งแต่ถนนงามวงศ์วานซอย 17 ถึงศูนย์ราชการนนทบุรี ถนนเลี่ยงเมืองนนทบุรี ถนนพิบูลย์สงคราม ถนนประชาราษฎร์สาย 1 และถนนประชาราษฎร์สาย 2 ถึงถนนประชาชื่น พบว่าอุปทานเริ่มต้นของคอนโดมิเนียมในย่านติวานนท์-บางซื่อในปี 2552 นั้นมีเพียง 976 หน่วยและเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จนกระทั่ง ณ สิ้นไตรมาส 1 ปี 2561 มีจำนวนอุปทานสะสมในพื้นที่ทั้งสิ้นประมาณ 35,400 หน่วย โดยปีที่มีอุปทานเพิ่มขึ้นสูงสุดคือปี 2557 ด้วยจำนวนคอนโดมิเนียมที่เข้าสู่ตลาดกว่า 9,425 หน่วย ทั้งนี้อุปทานใหม่ตั้งแต่ปี 2558 ได้ลดลงอย่างต่อเนื่องโดยเฉพาะในปี 2559 และ 2560 มีห้องชุดใหม่เข้ามาในตลาดเพียง 821 หน่วย และ 615 หน่วยตามลำดับ สอดคล้องกับอุปสงค์ที่ลดลงเช่นกัน โดยสาเหตุหลักเกิดจากการเชื่อมต่อระหว่างรถไฟฟ้าสายสีม่วงและสายสีน้ำเงินซึ่งยังไม่สมบูรณ์ในขณะนั้น ทำให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่เพื่อดูแนวโน้มและทิศทางของตลาด
อย่างไรก็ตาม ในเดือนมกราคม-พฤษภาคม 2561 ตลาดคอนโดมิเนียมย่านนี้กลับมามีสัญญาณที่ดีขึ้นอีกครั้ง โดยมีอุปทานใหม่เข้ามาในพื้นที่ศึกษาทั้งสิ้น 2,029 หน่วย จากผู้ประกอบการรายใหญ่จำนวน 2 โครงการได้แก่ Niche Pride เตาปูน-อินเตอร์เชนจ์ (742 หน่วย) และ The Line วงศ์สว่าง (1,287 หน่วย) โดยยอดขายเฉลี่ย ณ ปัจจุบันของทั้งสองโครงการอยู่ที่ประมาณ 50% ส่วนด้านราคานั้น พบว่าราคาเสนอขายโดยเฉลี่ยของโครงการเปิดใหม่ในพื้นที่ศึกษา ณ สิ้นเดือนพฤษภาคม 2561 อยู่ที่ 112,500 บาท/ตารางเมตร
“โดยสรุปแล้วติวานนท์เป็นทำเลที่น่าสนใจเนื่องด้วยปัจจัยเกื้อหนุนหลายประการ และมีแนวโน้มที่จะเพิ่มศักยภาพในอนาคตจากผลพวงของการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนซึ่งจะเชื่อมระบบรถไฟฟ้าหลายสายเข้าด้วยกันในบริเวณนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการพัฒนาสถานีกลางบางซื่อ(ศูนย์คมนาคมพหลโยธิน) ซึ่งตั้งอยู่ไม่ไกลจากย่านติวานนท์ ทำให้การเดินทางระหว่างกรุงเทพมหานครและนนทบุรีมีความสะดวกสบายมากยิ่งขึ้น ในด้านราคาขายของโครงการในพื้นที่นี้โดยรวมยังอยู่ในระดับที่ไม่สูงมาก ติวานนท์จึงเป็นตัวเลือกหนึ่งที่เหมาะสมสำหรับผู้ที่อยากลงทุนในทำเลอนาคต รวมถึงผู้ที่กำลังหาที่อยู่อาศัยใกล้เมืองที่มีสามารถเดินทางได้อย่างสะดวกสบาย”นายพนม กล่าวในที่สุด
