รฟท.เตรียมเนรมิตที่ดิน “คลองสาน”ผุดมิกซ์ยูส มูลค่า 839 ลบ. พร้อมให้เอกชนเข้าประมูล ปี’ 65

รฟท.เตรียมขอคืนพื้นที่เช่า “ตลาดคลองสาน พลาซ่า”ส่วนที่เหลือภายในปลายปี64 เบื้องต้นวางเนรมิตพื้นที่ 5 ไร่ ผุดโครงการมิกซ์ยูส รร.ระเปิดับ 3 ดาวและพื้นที่ค้าปลีก รวมมูลค่า 839 ล้านบาท พร้อมเปิดให้เอกเชนเข้าประมูลปี 65 อายุสัญญาเช่า 30 ปี เริ่มดำเนินการพัฒนาในปี 66 พร้อมเปิดบริการปี69 ใช้ระยะเวลาในการคืนทุน 10 ปี มี IRR ที่ 13.5% และอัตราผลตอบแทนขั้นต่ำที่ภาคเอกชนจะต้องให้แก่รฟท.อยู่ที่ 325 ล้านบาท มั่นใจศักยภาพทำเลจะดึงนักท่องเที่ยวไทย-ต่างชาติกลับมาใน 3 ปี

จากการที่มีกระแสข่าวมาก่อนหน้านี้ว่า การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) จะรับคืนพื้นที่ จากผู้เช่า“ตลาดคลองสาน พลาซ่า” แหล่งช้อปปิ้งชื่อดังมาช้านานประมาณ 30-40 ปี ซึ่งจะหมดสัญญาทั้งหมดในปลายปี 2564 นี้ โดยก่อนหน้านี้ได้มีการรื้อถอนอาคารและสิ่งปลูกสร้างไปเกือบหมดแล้ว  ล่าสุดวันนี้ (26 ตุลาคม 2564) การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) และบริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด ในฐานะผู้จัดการโครงการพัฒนาพื้นที่บริเวณตลาดคลองสาน ได้จัดประชุมสัมมนาเพื่อศึกษา ทบทวน และสำรวจ ความสนใจของผู้ประกอบการภาคเอกชน(MARKET SOUNDING)

โดยนายเอก สิทธิเวคิน รองผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) เปิดเผยว่า การพัฒนาที่ดินตลาดคลองสาน ซึ่งเป็นที่ดินของรฟท. มีแผนปฏิบัติงานการใช้ประโยชน์จากที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเดินรถและมีศักยภาพในการพัฒนาเชิงพาณิชย์ โดยที่ดินดังกล่าวเป็นจุดที่มีศักยภาพสูงของริมแม่น้ำเจ้าพระยา ที่นอกจากจะมีท่าเรือสำคัญที่เชื่อมฝั่งธนบุรีและฝั่งพระนครแล้ว พื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาบริเวณดังกล่าวยังรายล้อมไปด้วยโรงแรมระดับ 5 ดาว ,ศูนย์การค้า และคอนโดมิเนียม ไอคอนสยาม ดังนั้นทั้งรฟท.จึงต้องการปรับเปลี่ยนพื้นที่ดังกล่าวให้ใช้ประโยชน์ในพื้นที่อย่างเต็มศักยภาพเป็นแนวทางที่เหมาะสม และจะเกิดประโยน์และสร้างมูลค่าต่อ รฟท. ในระยะยาวมากที่สุด โดยได้มีการวางแผนการพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูส ในการให้สิทธิการเช่าที่ดินระยะเวลา 30 ปี กับภาคเอกชนที่สนใจเข้ามาประมูลเพื่อพัฒนาที่ดินตลาดคลองสาน ส่งเสริมศักยภาพให้แก่การพัฒนาทำเลบริเวณดดยรอบ สร้างการเติบโตให้กับเศรษฐกิจ และมีการใช้ที่ดินได้อย่างมีประโยชน์และมีประสิทธิภาพมากขึ้น

ด้านนายปรัชญา บุษยพันธ์ ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายที่ปรึกษาและประเมินมูลค่าทรัพย์ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด ในฐานะผู้จัดการโครงการพัฒนาพื้นที่บริเวณตลาดคลองสาน กล่าวว่า ที่ดินแปลงดังกล่าวตั้งอยู่บนพื้นที่ 5 ไร่ หรือ 2,000 ตารางวา ด้านหน้าติดกับถนนเจริญนคร และด้านหลังติดริมแม่น้ำเจ้าพระยา ปัจจุบันอยู่ในระหว่างการรื้อถอน จะเหลือเพียงอาคารพาณิชย์ 36คูหา ที่ผู้เช่าเดิมต้องส่งคืนให้การรถไฟฯภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2564 นี้

โดยจากการศึกษาพบว่าพื้นที่ดังกล่าวรายล้อมไปด้วยโรงแรมระดับ 5 ดาว มีรถไฟฟ้าสายสีทอง มีท่าเรือ และเป็นแหล่งวัฒนธรรมเก่าแก่ ดังนั้นการก่อสร้างจะเน้นโรงแรมระดับกลาง 3 ดาว ซึ่งยังมีช่องว่างในการทำตลาด ระดับราคาประมาณ 2,000 บาท/คืน เพื่อตอบโจทย์ในการพัฒนาครั้งนี้ และตอบโจทย์นักท่องเที่ยว  ซึ่งในเบื้องต้นการพัฒนาที่ดิน ทางรฟท.จะพัฒนาในรูปแบบของโครงการมิกซ์ยูส พื้นที่อาคารรวม 21,647 ตารางเมตร ประกอบไปด้วย

-อาคารโรงแรมสูง 8 ชั้น 2 อาคาร จำนวนห้องพัก 270 ห้อง รวม 16,900 ตารางเมตร

-อาคารพื้นที่ค้าปลีกสูง 3 ชั้น 2 อาคาร และ 5 ชั้น 1 อาคาร  พื้นที่รวม 4,347 ตารางเมตร

-ลานกิจกรรม พื้นที่ใช้สอย 400 ตารางเมตร

โดยก่อนที่จะทำการพัฒนาโครงการ ทางรฟท.ได้มีการศึกษากฎหมายที่เกี่ยวข้องเป็นที่เรียบร้อยแล้ว ซึ่งพื้นที่ดังกล่าวจะประกอบด้วย

-ผังเมืองรวม กรุงเทพมหานคร พ.ศ.2556 ซึ่งเป็นผังสีน้ำตาล (ย.8 -18)  เป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมากที่มีวัตถุประสงค์เพื่อรองรับการอยู่อาศัยในบริเวณพื้นที่เขตเมือง ห้ามใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการตามที่กำหนด 31ประเภทการใช้ประโยชน์ มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) 6: 1 อัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (OSR 5%) และให้มีพื้นที่น้ำซึมผ่านได้เพื่อปลูกต้นไม้ไม่น้อยกว่าร้อยละห้าสิบของพื้นที่ว่าง การพัฒนาโครงการ โรงแรม สูง 8 ชั้น ร้านค้า (Retail) สูง 3 ชั้น และอาคารร้านค้าและร้านอาหารสูง 5 ชั้น ซึ่งเป็นกิจกรรมที่สามารถดำเนินการได้ตามข้อกำหนดของกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมือง รวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556

-กฎกระทรวงฉบับที่ 55(พ.ศ. 2543) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ออกตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 61 (พ.ศ. 2550) กำหนดระยะถอยร่นและระยะห่างของอาคาร จากแนวเขตที่ดินของโครงการ ซึ่งโครงการได้ออกแบบให้สอดคล้องตามข้อกำหนด

-ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเรื่อง กำหนดบริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลงอาคารบางชนิดหรือบางประเภทริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยาทั้งสองฝั่งฯ พ.ศ.2542 พบว่าโครงการตั้งอยู่บนเขตพื้นที่ภายในระยะดังต่อไปนี้

1.ภายในระยะ 15 เมตร จากริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยาทั้งสองฟากให้ก่อสร้างอาคารที่มีความสูงไม่เกิน 8 เมตร และห่างจากริมแม่น้ำเจ้าพระยาไม่น้อยกว่า 3 เมตร ซึ่งมิใช่ห้องแถวหรือตึกแถว

2.ภายในระยะตั้งแต่ 15 เมตรขึ้นไป แต่ไม่เกิน 45 เมตร จากริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยาทั้งสองฟากให้ก่อสร้างอาคารที่มีความสูงไม่เกิน 16 เมตร

ตามผังโครงการภายในระยะตั้งแต่ 15 เมตร จนถึง 45 เมตรจากริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยา จะมีอาคารร้านค้าและร้านอาหารสูง 5 ชั้น มีความสูงอาคารรวมประมาณ 15 เมตร ซึ่งเป็นอาคารที่สามารถสร้างได้ตามเกณฑ์ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครข้างต้น

–ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544

กำหนดระยะถอยร่นและ ระยะห่างของอาคารจากแนวเขตที่ดินของโครงการ ซึ่งโครงการได้ออกแบบให้สอดคล้องตามข้อกำหนด

-กฎกระทรวงฉบับที่ 55(พ.ศ. 2543) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 61 (พ.ศ. 2550) กำหนดระยะถอยร่นและระยะห่างของอาคาร จากแนวเขตที่ดินของโครงการ ซึ่งโครงการได้ออกแบบให้สอดคล้องตามข้อกำหนด

โดยที่ดินแปลงดังกล่าวทางรฟท.จะมีการเปิดให้ภาคเอกชนเข้ามาร่วมประมูลในการพัฒนาที่ดินตลาดคลองสานในเชิงพาณิชย์ในช่วงปี 2565 โดยมีอายุสัญญาเช่า 30 ปี และเริ่มดำเนินการพัฒนาในปี 2566 พร้อมเปิดบริการในปี 2569 มูลค่าการก่อสร้างและการพัฒนาโครงการที่รฟท.ทำการศึกษาเบื้องต้นอยู่ที่ 839 ล้านบาท ใช้ระยะเวลาในการคืนทุน 10 ปี มีอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (IRR) เฉลี่ยอยู่ที่ 13.5% โดยที่ผลตอบแทนขั้นต่ำจากการศึกษาของรฟท.ที่จะต้องได้รับ ซึ่งเป็นอัตราผลตอบแทนขั้นต่ำที่ภาคเอกชนจะต้องให้แก่รฟท.อยู่ที่ 325 ล้านบาท ซึ่งจะมีการคิดเกณฑ์การจ่ายผลตอบแทนให้กับรฟท.ได้ตามความเหมาะสม เช่น การจ่ายผลตอบแทนส่วนแรกในสัดส่วน 30% และการจ่ายผลตอบแทนให้กับรฟท.ในส่วนที่เหลือเป็นรายปีในอัตราเพิ่มขึ้นต่อปี ซึ่งคาดว่าภาคเอกชนจะมี IRR เฉลี่ยประมาณ 11.33% ต่อปี หากใช้วิธีการจ่ายค่าตอบแทนให้กับรฟท.ในวิธีการดังกล่าว

โดยจุดแข็งของทำเลที่ตั้งของพื้นที่บริเวณตลาดคลองสาน ถือเป็นทำเลที่มีศักยภาพจากที่ดินดังกล่าวเป็นจุดที่มีศักยภาพสูงของริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพราะนอกจากจะมีท่าเรือสำคัญที่เชื่อมฝั่งธนบุรีและฝั่งพระนครแล้ว พื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาบริเวณนี้ยังรายล้อมไปด้วยโรงแรม 5 ดาวริมแม่น้ำ และโครงการศูนย์การค้าและคอนโดมิเนียม ไอคอนสยาม รวมถึงระบบโครงข่ายคมนาคมทางรางที่เชื่อมต่อกันทั้งรถไฟฟ้าสายสีทองสถานีเจริญนครและคลองสานที่ใกล้กับที่ดินตลาดคลองสาน สามารถเชื่อมต่อไปยังรถไฟฟ้าสายสีเขียวสถานีกรุงธนบุรีได้ และในอนาคตจะสามารถเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม (หัวลำโพง-มหาชัย) อีกทั้งยังเป็นย่านเมืองเก่าที่มีตลาดและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆรายล้อม ทำให้มีศักยภาพในการดึงดูดคนและนักท่องเที่ยวจากที่ต่างๆให้เข้ามาใช้บริการ

“การพัฒนาที่ดินตลาดคลองสานรูปแบบการพัฒนาในส่วนของโรงแรมและรีเทลนั้น ขึ้นอยู่กับแผนการพัฒนาของภาคเอกชนที่ยื่นซองเข้ามา โดยเบื้องต้นในส่วนโรงแรมได้กำหนดเป็นระดับ 3 ดาว หากเอกชนต้องการปรับเปลี่ยนรูปแบบการพัฒนาเป็นระดับลักชัวรี่ ก็สามารถทำได้ ส่วนพื้นที่รีเทลก็สามารถปรับและจัดสรรได้ตามความเหมาะสม รูปแบบโครงการที่จะพัฒนาขึ้นมาสามารถปรับเปลี่ยนได้ตามแต่ละผู้ประกอบการเห็นสมควรกับกลุ่มลูกค้า โดยนักลงทุนจะสามารถใช้ประโยชน์จากท่าเรือคลองสานได้ โดยทางการรถไฟฯจะเป็นผู้ประสานงานกับกรมเจ้าท่าให้” นายปรัชญา กล่าว

โดยการประเมินมูลค่าที่ดินแปลงดังกล่าว จะใช้วิธีเปรียบเทียบกับข้อมูลตลาด ซึ่งเป็นการประเมินมูลค่าที่ดิน โดยวิเคราะห์มูลค่าตลาดของที่ดิน โดยการเปรียบเทียบกับราคาซื้อขายที่ดินในบริเวณใกล้เคียงเป็นสำคัญ โดยสรุปประเมินมูลค่าตลาดของที่ดินโครงการ เนื้อที่ดินประมาณ 5 ไร่ (2,000 ตารางวา) มูลค่าตลาดที่เหมาะสม ราคาตารางวาละ 450,000 บาท รวมเป็นเงิน 900 ล้านบาท

ทั้งนี้การพัฒนาพื้นที่ตลาดคลองสานถือเป็นโอกาสที่จะเข้ามาเสริมศักยภาพให้ทำเลสมเด็จเจ้าพระยา-คลองสาน-เจริญนคร มีความคึกคักมากขึ้น หลังจากที่บริเวณโดยรอบพื้นที่ตลาดคลองสานปัจจุบันเริ่มมีการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ เช่น โครงการ ICS Tower ซึ่งเป็นโครงการส่วนต่อขยายของไอคอนสยาม ที่จะเปิดให้บริการในปี 2566 และโครงการศูนย์ราชการมหาดไทย รวมถึงฝั่งตรงข้ามแม่น้ำเจ้าพระยายังมีการพัฒนาโครงการโรงภาษีร้อยชักสาม ซึ่งการฉีดวัคซีนเพื่อป้องกันการแพร่ะระบาดของโควิด-19 จะทำให้กลุ่มเป้าหมายหลัก-รอง กลับเข้ามาในพื้นที่ศึกษามากขึ้น ทั้งนักท่องเที่ยวชาวไทย-ต่างชาติ,ประชาชนผู้อยู่อาศัยในละแวกใกล้เคียง,ลูกค้า-ประชาชนทั่วไป ที่มาทำธุระย่านเจริญกรุง เจริญนคร และไอคอนสยาม ซึ่งประเมินว่านักท่องเที่ยวต่างชาติที่เข้ามาในประเทศไทยจะฟื้นตัวขึ้นในปี 2565-2566 และคาดว่าจะใช้ระยะเวลาประมาณ 2-3 ปี ในการที่จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติจะกลับมาใกล้เคียงกับช่วงก่อนเกิดโควิด-19