นายกอสังหาฯภูเก็ตเผยหลังวิกฤติโควิด-19 ผู้ประกอบการจากกทม.แห่รุกเปิดคอนโดฯมากขึ้นทั้งรูปแบบร่วมทุน–พัฒนาเอง ด้านลักชัวรี่วิลล่า ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปบูมสุด กลุ่มรัสเซียหนีสงคราม แห่ซื้อขายต่อ–ปล่อยเช่าเพียบ คาดเป็นปีทองของจ.ภูเก็ต และลากยาวถึงปี 67 ด้านอสังหาฯสงขลา พบว่าเดือนมกราคม 66 มีการขอใบอนุญาตก่อสร้างอาคารพาณิชย์เพิ่มขึ้น ส่งผลเศรษฐกิจ เริ่มคึกคัก ผู้ประกอบการหันมาลงทุนมากขึ้น ค่าเงินเฟ้อ–ค่าครองชีพที่สูงขึ้น ยังเป็นปัจจัยกดดัน ขณะที่ปัญหาแรงงานยังมีต่อเนื่อง
นายพันธนันท์ พิสุทธิ์วิมล นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จังหวัดภูเก็ต เปิดเผยในงานเสวนาภายใต้หัวข้อ “การบริหารจัดการความเสี่ยงธุรกิจอสังหาฯ ภายใต้ปัจจัยลบ ปี 2566″ ว่า ภูเก็ตถือว่าเป็นจังหวัดที่มีรายได้หลักจากธุรกิจท่องเที่ยว ในช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 ได้มีการชะลอตัวไป และในปี 2565 ได้มีหลายปัจจัยที่เข้ามากระทบธุรกิจอสังหาฯใน จ.ภูเก็ต ได้แก่
1.ต้นทุนการก่อสร้าง ที่วัสดุก่อสร้างต้องนำเข้ามา 100% โดยเฉพาะเหล็กเส้น ที่ต้องนำเข้าจากจีน และใช้ระยะเวลาในการนำเข้ามาในจ.ภูเก็ต ทำให้มีการปรับตัวสูงขึ้นมาประมาณ 30% จากช่วงก่อนโควิด-19 จนถึงปัจจุบัน ราคาเหล็กก็ยังปรับตัวสูงอยู่อย่างต่อเนื่อง รวมไปถึงวัสดุก่อสร้างอื่นๆที่นำเข้าจากจีน ก็ทำให้ต้นทุนของซัพพลายเออร์เพิ่มขึ้นประมาณ 100-200% ดังนั้นจึงมาขอปรับเพิ่มขึ้นจากผู้ประกอบการประมาณ 30% ทำให้ต้นทุนอสังหาฯโดยรวมในจ.ภูเก็ตปรับเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยประมาณ 20%
2.อัตราดอกเบี้ยของสถาบันการเงินมีแนวโน้มขาขึ้น ประกอบกับไม่มีมาตรการทางด้านการเงินมาช่วยเหลือ เนื่องจากภาครัฐมองว่าสถานการณ์ต่างๆเร่ิมคลี่คลายแล้ว ดังนั้นผู้ประกอบการจึงต้องระมัดระวังในการใช้จ่ายมากยิ่งขึ้น
3.ปัญหาค่าแรงและการขาดแคลนแรงงาน ที่ถือว่าเป็นปัญหาหลักในขณะนี้ ทั้งในภาคธุรกิจท่องเที่ยวและอสังหาฯ ที่เป็นผลกระทบต่อเนื่องกัน เพราะโดยปกติแรงงานส่วนใหญ่จะมาจากภาคการท่องเที่ยว ซึ่งในช่วงการแพร่ะระบาดของโควิด-19 โรงแรมทุกแห่งหยุดให้บริการ ดังนั้นผู้ประกอบการโรงแรมและผู้รับเหมาก่อสร้าง จึงมีการลดจำนวนแรงงานลงประมาณ 40-70% และเมื่อสถานการณ์คลี่คลาย ทั้งธุรกิจโรงแรมและอสังหาฯต่างเร่งก่อสร้างโครงการ เพื่อให้ทันฤดูกาลไฮซีซั่นส์ที่ผ่านมา แต่ว่าแรงงานไม่สามารถกลับมาได้ทัน จึงเกิดการแย่งชิงแรงงานกันค่อนข้างสูง โดยค่าแรงงานก่อสร้างในบางบริษัทปรับขึ้นไปสูงถึง 500 บาท/วัน ถือว่าสูงมากทำให้ต้นทุนในส่วนนี้สูงขึ้น
4.มาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value : LTV) ก็ยังส่งผลกระทบ เพราะผู้ซื้อคนไทยเพิ่งจะฟื้นตัวได้ไม่ถึง 1 ปี จึงทำให้ยังไม่มีเงินสะสมก้อนใหญ่เพียงพอสามารถที่จะมาจองซื้อบ้านได้ ดังนั้นลูกค้าในภูเก็ตส่วนใหญ่จะเป็นตลาดชาวต่างชาติค่อนข้างมาก และตลาดคนไทยที่ยังพอมีฐานะทางการเงิน และกลุ่มที่ยังทำงานอยู่ในช่วงวิกฤติโควิด-19 ก็จะเริ่มมองหาที่อยู่อาศัยในหลายๆโครงการ เพื่อได้เงื่อนไขที่ดีกว่า
5.เครดิตบูโร ที่ลูกค้าหลายรายค่อนข้างประสบปัญหาติดเครดิตบูโรค่อนข้างมาก ที่ได้รับผลกระทบมาจากวิกฤติโควิด-19 เช่นกัน
สำหรับสถานการณ์อสังหาฯในจ.ภูเก็ต ที่ในอดีตมีจำนวนประชากรแฝงเป็นจำนวนมาก และเมื่อสถานการณ์โควิด-19 คลี่คลาย ก็กลับมาเพียง 200,000-300,000 คน ซึ่งไม่เพียงพอกับแรงงานในช่วงที่สถานการณ์กลับมาสู่สภาวะปกติ จึงเกิดปัญหาเรื่องการดึงแรงงานและจ่ายในราคาเงินเดือนที่ค่อนข้างสูง
ส่วนนักท่องเที่ยวในปีนี้เริ่มกลับมาสู่ปกติ คาดว่าทั้งปีจะมีนักท่องเที่ยวกลับมาเกือบ 10 ล้านคนซึ่งเชื่อว่าจะเป็นลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงกว่าช่วงก่อนเกิดวิกฤติโควิด-19
สำหรับโครงการจัดสรรตามใบอนุญาตในจ.ภูเก็ต ในช่วงปี 2564 ที่มีการขออนุญาตก่อสร้าง1,095 ยูนิต ซึ่งส่วนใหญ่ขอใบอนุญาตไว้ แต่ยังไม่มีการก่อสร้างเพราะดีมานด์ยังไม่มากพอ และที่ก่อสร้างมีน้อยมากประมาณ 20% และปี 2565 มีการขอใบอนุญาตประมาณ 833 ยูนิต เป็นโครงการที่เตรียมไว้แล้ว และขออนุญาตก่อสร้างเมื่อกลางปี 2565 ที่ผ่านมา โดยเฉพาะในช่วงไตรมาส 4 ที่ผ่าน และคาดการณ์ว่าตัวเลขจะพุ่งเกิน 1,000 ยูนิต อย่างแน่นอน ซึ่งอาจใกล้เคียงช่วงก่อนวิกฤติโควิด-19 หรืออาจจะมากกว่า เพราะจากกระแสทราบว่ามีผู้ประกอบการจากส่วนกลางหรือจากกทม.จะเข้ามาลงทุนในจ.ภูเก็ต เป็นจำนวนมาก
ซึ่งดูจากยอดโอนที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง เริ่มกลับมาใกล้เคียงกับช่วงก่อนวิกฤติโควิด-19 แต่เป็นการฟื้นตัวที่ยังไม่เต็มที่ แต่ปัจจัยที่มียอดโอนเข้ามามาก ส่วนหนึ่งเป็นการโอนของลูกค้าชาวต่างชาติ ที่มาจากกลุ่มประเทศทางยุโรป รัสเซีย เยอรมนี ที่มาซื้ออสังหาฯในภูเก็ตค่อนข้างมาก ซึ่งซื้อทั้งในนามของบริษัทนิติบุคคล หรือนอมินี ที่เป็นภรรยาคนไทย ขณะที่ยอดขายโอนอาคารชุด พบว่ามีการโอนอย่างเด่นชัด โดยยอดจดทะเบียนและยอดโอนอาคารชุดในปีนี้จะมีการโอนมากขึ้นประมาณเดือนเมษายน 2566 นี้
สำหรับดีมานด์ในจ.ภูเก็ต นั้นค่อนข้างมีสูง โดยพื้นที่ย่านป่าตอง แทบไม่มีอาคารชุดเปิดใหม่เลย หรือมีก็จะเป็นคอนโดฯรีเซลมากกว่า รวมถึงในหลายๆพื้นที่ด้วย ส่งผลให้ผู้ประกอบการจากกทม.วางแผนหันมารุกเปิดคอนโดฯในจ.ภูเก็ต มากขึ้น อาทิ บริษัท แสนสิริจำกัด(มหาชน),บริษัท ออริจิ้น พร็อพพอร์ตี้ จำกัด(มหาชน) และบริษัท แอสเซทไวส์จำกัด(มหาชน)ที่จะมาร่วมทุนกับผู้ประกอบการในท้องถิ่นเพื่อพัฒนาโครงการ ถือว่าปีนี้จะเป็นปีทองของภาคอสังหาฯในจ.ภูเก็ต และน่าจะยาวไปถึงปี 2567
ส่วนธุรกิจอสังหาฯกับการเคลื่อนย้ายของคนที่จะเข้าไปในจ.ภูเก็ต ในอนาคต ซึ่งมองได้เป็น 2 กลุ่ม คือ อสังหาฯที่ขายให้เพียงชาวต่างชาติ และอสังหาฯที่ขายให้กลุ่มคนไทย ซึ่งภูเก็ตยังมีความต้องการแรงงานสูง ซึ่งขณะนี้ยังขาดแคลนอีกมาก จากการสำรวจมีความต้องการแรงงานประมาณ 13,000 ตำแหน่ง แต่สามารถชดเชยได้เพียง 3,000-4,000 ตำแหน่งเท่านั้น หากต้องการแรงงานที่มีความเชี่ยวชาญด้านภาษา ภาคอสังหาฯจะหาได้ค่อนข้างยาก เพราะส่วนใหญ่จะไปทำงานในธุรกิจโรงแรมมากกว่า
สำหรับผู้ประกอบการส่วนกลางที่เข้ามาลงทุนในจ.ภูเก็ต นั้น ส่วนใหญ่จะมีทีมงานที่มีความเชี่ยวชาญเข้ามาด้วย ซึ่งเป็นข้อดีที่ทำให้มีคอนโดฯใหม่ๆเพิ่มมากขึ้น แต่จะไปกระทบธุรห้องเช่า บ้านเช่า ซึ่งในปัจจุบันค่อนข้างเต็ม โดยเรทค่าเช่าพุ่งไปเท่าตัว อาทิ คอนโดฯแบรนด์“เดอะ เบส” ของบริษัท แสนสิริ จำกัด(มหาชน)ปล่อยเช่าได้ในราคาประมาณ 6,000-7,000 บาท/เดือน ปัจจุบันพุ่งไปที่เกือบ 20,000 บาท/เดือน บางห้องมีขนาดใหญ่ก็พุ่งไปที่ประมาณ30,000 บาท/เดือน โดยเฉพาะชาวต่างชาติจากรัสเซียและเยอรมนี ที่เข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในจ.ภูเก็ต จากหลายปัจจัยจากยุโรป
ขณะเดียวกันบ้านมือสองก็มีอัตราการเติบโตอีกเท่าตัวเช่นกัน แต่ตลาดที่บูมมากๆคือ ลักชัวรี่วิลล่า ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ที่มีอัตราการเติบโตอย่างชัดเจน โดยเฉพาะชาวรัสเซีย ที่หนีสงครามมา บางทีเหมาถึงครึ่งโครงการ บางกลุ่มก็มาซื้อเพื่อไปขายต่อ หรือปล่อยเช่าในกลุ่มประเทศของตนเอง
นายทรงพล จังศิริวัฒนธำรง ประธานหอการค้า จังหวัดสงขลา กล่าวว่า สถานการณ์ในจังหวัดจะใกล้เคียงกับภูเก็ต โดยช่วงวิกฤติโควิด-19 ภาพรวมตลาดชะลอตัวไป ทั้งโรงแรมและการท่องเที่ยวปิดตัวไปทั้งหมด มีเพียงธุรกิจการส่งออกเท่านั้นที่ดี แต่เมื่อสถานการณ์คลี่คลายในช่วงไตรมาส 3-4 ปี 2565 ที่ผ่านมา ก็มีกิจกรรมขับเคลื่อนเศรษฐกิจมากขึ้น ทั้งภาครัฐและเอกชน เพื่อเป็นการกระตุ้นให้นักท่องเที่ยวจากประเทศมาเลเซีย กลับมา ซึ่งพบว่าตั้งแต่ไตรมาส 4/2565 ถึงไตรมาส 1/2566 การท่องเที่ยวในจ.สงขลา ฟื้นตัวดีกว่าเดิมมากอัตราการเข้าพักโรงแรมอยู่ที่ประมาณ 60-70% และหากมีการจัดอีเวนต์ต่างๆจะทำให้ที่พักโรงแรมเต็มทั้งหมด
สำหรับการลงทุนของภาคเอกชนนั้นเพิ่มขึ้นประมาณ 16.4 % ในช่วงเดือนมกราคม 2566 วัดจากการขอใบอนุญาตก่อสร้างและสร้างอาคารพาณิชย์ที่เพิ่มขึ้น ทำให้เศรษฐกิจในจ.สงขลาเริ่มคึกคักมากขึ้น ส่งผลให้ผู้ประกอบการหันมาลงทุนมากขึ้น แต่ก็จะมีบางส่วนที่เป็นปัจจัยกดดัน คือ ค่าเงินเฟ้อ และค่าครองชีพที่สูงขึ้น
ด้านความต้องการแรงงานก็มีเพิ่มมากขึ้นเช่นกัน ซึ่งแรงงานที่เข้ามาในระบบปัจจุบันยังไม่เพียงพอ โดยเฉพาะในธุรกิจการท่องเที่ยว–ให้บริการและธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง หากพูดถึงการเดินทางและค้นหาข้อมูลด้านที่พัก มีการเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่องและมีนัย ซึ่งเร็วๆนี้ก็จะมีนักลงทุนจากปีนังเข้ามา เพื่อลงทุนท่าเรือน้ำลึก ซึ่งมั่นใจว่าจ.สงขลา มีความพร้อมและเป็นฮับในการลงทุนมาก
นายธนวัตน์ พูนศิลป์ นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมอสังหาริมทรัพย์ จังหวัดสงขลา กล่าวว่า จากการจัดงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 42 ที่ผ่านมา พบว่าอัตราการซื้อเริ่มกลับมา ยอดจองที่อยู่อาศัยในตัวเมืองหาดใหญ่ แบ่งแยกเป็นทำเลพบว่า หาดใหญ่ใน–ควนลัง มียอดจองสูง สำหรับปัจจัยที่มีผลกับภาคอสังหาฯสงขลา โดยแบ่งเป็นปัจจัยบวก ได้แก่ การส่งออก/การเปิดด่าน, การท่องเที่ยวฟื้นตัว ส่งผลดีต่อเศรษฐกิจ,การเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจ/การศึกษา,การขยายตัวของการจ้างงาน เมื่อใหญ่จะขาดแคลนแรงงาน,นโยบาย ยุทธศาสตร์ภาครัฐ และการเปลี่ยนแปลงทางการเมืองที่จะเกิดขึ้น
ส่วนปัจจัยลบ มองใน 3 ประเด็นหลัก คือ อัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง,ปริมาณบ้านคอนโดฯที่กำลังเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว และต่อเนื่อง โดยเฉพาะคอนโดฯที่จะเป็นการพัฒนาโดยผู้ประกอบการจากส่วนกลาง และราคาน้ำมันส่งผลต่อการปรับราคาสินค้า/ต้นทุน จะทำให้ดีมานด์ตัดสินใจซื้อบ้านได้ยากขึ้น
สำหรับแนวโน้มกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในพื้นที่จ.สงขลา พบว่าจะมีความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น,จังหวัดใกล้เคียง ซื้อบ้านในจ.สงขลา เพิ่มขึ้น ,ประชากรวัยเกษียณ เข้ามาอยู่ใน จ.สงขลามากขึ้น,การจ้างงาน การสร้างอาชีพเพิ่มขึ้น,การเติบโตทางเศรษฐกิจส่งผลบวกกับความต้องการบ้าน เชื่อว่าปี 2566-2567 จะมีอัตราการเติบโตที่สูงมาก และการเป็นศูนย์กลางการศึกษา/สาธารณสุข/การลงทุน
“นักลงทุนสามารถเข้ามาลงทุนในหลายธุรกิจได้อีกมาก หากมองในธุรกิจอสังหาฯ จะเห็นว่าบริษัทฯใหญ่ๆสนใจมาลงทุนมาก เพียงแต่ว่าพื้นที่ในการพัฒนาค่อนข้างหายากและราคาสูงนักลงทุนที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ไม่สามารถมาลงทุนพัฒนาโครงการแนวราบได้ จึงพัฒนาได้เฉพาะคอนโดฯในเขตเมือง แต่ถ้าหากมีการขยายเส้นทางเลี่ยงเมืองด้านตะวันออกและตะวันตก ซึ่งได้คิดกันมาเกือบ 10 ปีแล้ว หากสามารถทำได้ ภาคธุรกิจอสังหาฯก็จะสามารถขยายและพัฒนาโครงการไปได้อีกมาก หากมีนักลงทุนมืออาชีพเข้ามา ก็จะได้คอนโดฯที่มีคุณภาพ ซึ่งจะต้องสร้างแลนด์มาร์คและจุดขายใหม่ เพื่อดึงดูดนักท่องเที่ยวชาวมาเลเซีย ให้เข้ามามากที่สุด ซึ่งคิดว่าหลายภาคส่วนของอสังหาฯจะทำให้เมืองโตได้อีกมาก คาดว่าในปีหน้าบ้านและคอนโดฯในจ.สงขลา จะมีมากถึง 12,000 ยูนิต และการสร้างงานจะเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง ยิ่งหากผู้ประกอบการจากส่วนกลางเข้ามาร่วมทุนพัฒนาโครงการกับผู้ประกอบการในท้องถิ่นจะยิ่งทำให้หาดใหญ่และสงขลา เติบโตไปได้อีกมิติหนึ่ง” นายธนวัตน์ กล่าวในที่สุด
