ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เผยผลสำรวจอุปทานและอุปสงค์ของโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายไตรมาส 1 ปี 2566 ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปรับตัวลงแรง โครงการเปิดตัวใหม่เหลือ 21,680 ยูนิต ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน –26% ขณะที่ยอดขายใหม่มีจำนวน 21,291 ยูนิต ลดลง -29.1% ส่งผลให้หน่วยที่เหลือขายในตลาดเพิ่มขึ้นเป็น 182,935 ยูนิต มูลค่า 883,484 ล้านบาท ขยายตัว 7.8%
ดร. วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยทั้งโครงการแนวราบและอาคารชุด กรุงเทพฯและ 5 จังหวัดปริมณฑล ในไตรมาส 1 ปี 2566 ว่า มีหน่วยสินค้าที่เสนอขายทั้งบ้านจัดสรรและอาคารชุดประมาณ 204,226 ยูนิต มูลค่า 989,251 ล้านบาท ขยายตัว 2.3% และ 4.9% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ในจำนวนนี้เป็นสินค้าจากโครงการเปิดตัวใหม่จำนวนแค่ 21,680 ยูนิต ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน -26% และคิดเป็น 10.62% ของหน่วยที่เสนอขายทั้งหมด มูลค่า 82,246 ล้านบาท ลดลง -22.5%
ด้านยอดขายใหม่มีจำนวน 21,291 ยูนิต มูลค่า 105,768 ล้านบาท ลดลง -29.1% และ -22% และมีอัตราการดูดซับที่ปรับตัวลดลงเล็กน้อยจาก 3.5%ต่อเดือน หรือระยะเวลาขายหมดประมาณ 26 เดือน ลดลงจากปีก่อน 5% และระยะเวลาขายหมด 17 เดือน
แสดงให้เห็นว่า ภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยปรับตัวลงค่อนข้างแรงเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน โดยเฉพาะการปรับตัวลงของยอดขายอาคารชุด ประกอบกับส่วนต่างของหน่วยเปิดตัวใหม่มากกว่าหน่วยที่ขายได้ใหม่ในไตรมาสนี้ มีจำนวนเพิ่มขึ้น 389 ยูนิต ส่งผลให้หน่วยที่เหลือขายในตลาดเพิ่มขึ้นเป็น 182,935 ยูนิต มูลค่า 883,484 ล้านบาท ขยายตัว 7.8% และ 9.4% ตามลำดับจากไตรมาส 1 ปี 2565 ที่ผ่านมา
บ้านแนวราบเปิดตัวใหม่ 8,699 ยูนิต
ทั้งนี้หากแยกวิเคราะห์เฉพาะตลาดบ้านแนวราบ ในไตรมาส 1 ปี 2566 พบว่า มีหน่วยที่เสนอขาย 124,723 ยูนิต มูลค่า 679,672 ล้านบาท ขยายตัว 6.9% และ 13% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยเฉพาะบ้านเดี่ยว และ ทาวน์เฮ้าส์ มีจำนวนหน่วยขยายตัวจากปีก่อนถึง 13% และ 2.8% ตามลำดับ ในจำนวนนี้เป็นหน่วยที่เกิดจากโครงการแนวราบเปิดตัวใหม่ 8,699 ยูนิต หรือเพียง 6.97% ของหน่วยที่เสนอขายทั้งหมด มูลค่า 51,473 ล้านบาท ซึ่งลดลงที้งจำนวนและมูลค่าจากช่วงเดียวกันของปีก่อน -16.8% และ -12.8% ตามลำดับ โดยสินค้าทาวน์เฮ้าส์ลดลงมากที่สุดทั้งหน่วยและมูลค่าถึง -23.4% และ -35.3%
ส่วนยอดขายใหม่ของที่อยู่อาศัยแนวราบมีจำนวน 11,581 ยูนิต ขยายตัว 5.1% มูลค่า 69,599 ล้านบาท มีอัตราการดูดซับทรงตัวอยู่ในระดับ 3.1%9jvดือน หรือจะขายหมดในช่วงเวลาประมาณ 29 เดือน โดยบ้านแฝด มียอดหน่วยและมูลค่าการขายได้ใหม่ขยายตัวมากสุด 15.6% และ 11.5% แม้ว่าจะยังมีขนาดของตลาดยังไม่ใหญ่ และมีอัตราการดูดซับที่ต่ำสุดเมื่อเทียบกับสินค้าประเภทอื่น
ขณะที่บ้านเดี่ยวมียอดขายใหม่ทั้งหน่วยและมูลค่า 8.8 %และ 3.2% โดยมีอัตราการดูดซับที่ 3.3% ซึ่งสูงที่สุดเมื่อเทียบกับบ้านแนวราบประเภทอื่น ต้องใช้ระยะเวลาขายหมดประมาณ 27 เดือน ส่วนทาวน์เฮ้าส์ แม้จะมีขนาดตลาดที่ใหญ่ และยังมีการขยายตัวของหน่วยขายใหม่ 1.8% แต่มีมูลค่าการขายได้ใหม่ ลดลง -7.4%
แสดงให้เห็นว่า ตลาดบ้านเดี่ยวและทาวเฮ้าส์ ยังคงมีการขยายตัวสม่ำเสมอ ขณะที่บ้านแฝด มีการตอบรับที่ดีจากตลาดมากขึ้น สอดคล้องกับความสามารถในการซื้อของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน เนื่องจากราคาที่ดิน ค่าวัสดุก่อสร้าง และค่าแรงงานที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ดังนั้นจากยอดขายใหม่ที่เพิ่มขึ้น และมีหน่วยเปิดตัวใหม่น้อยกว่าหน่วยที่ขายได้ใหม่ในไตรมาสนี้ถึง 2,882 ยูนิต ส่งผลให้หน่วยที่เหลือขายของที่อยู่อาศัยแนวราบในตลาดเพิ่มขึ้นเป็น 113,142 ยูนิต มูลค่า 610,073 ล้านบาท โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด มีการขยายตัวของหน่วยเหลือขายมากถึง 13.4% และ 15.1%
ตลาดอาคารชุดเปิดตัวใหม่สูงถึง 12,981 ยูนิต
สำหรับตลาดอาคารชุด ในไตรมาส 1 มีหน่วยเสนอขาย 79,503 ยูนิต มูลค่า 309,579 ล้านบาท ลดลง -4.3% และ -9.5% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ในจำนวนนี้เป็นโครงการอาคารชุดเปิดตัวใหม่สูงถึง 12,981 ยูนิต คิดเป็น 16.33% ของหน่วยที่เสนอขายทั้งหมด มูลค่า 30,773 ล้านบาท แต่เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา ลดลงทั้งหน่วยที่เปิดตัวใหม่และมูลค่าโครงการ
ด้านยอดขายใหม่ของอาคารชุดในไตรมาส 1 มีจำนวน 9,710 ยูนิต มูลค่า 36,169 ล้านบาท ลดลง -48.9% และ -45.2% มีอัตราการดูดซับทรงตัวอยู่ในระดับ 4.1%ต่อเดือน หรือจะขายหมดในเวลาประมาณ 21 เดือน เนื่องจากการเปิดตัวใหม่เป็นจำนวนมากและมีการทำยอดขายใหม่จากอาคารชุดที่เป็นโครงการบ้านล้านหลัง หรือโครงการ BOI ที่เปิดขึ้นจำนวนมากในช่วงไตรมาส 1 และ 2 ปี 2565 ที่ผ่านมา ส่งผลให้หน่วยที่เหลือขายของอาคารชุดในตลาดเพิ่มขึ้นเป็น 69,793 ยูนิตขยายตัว 9.0% มูลค่า 273,411 ล้านบาท
จับตาทำเลบางใหญ่/บางบัวทอง-ธนบุรี/คลองสาน สต็อกเหลือขายเยอะสุด
ด้านทำเลที่อยู่อาศัยที่ได้รับความนิยมของตลาดแนวราบในไตรมาสที่ 1 ที่มียอดขายสูงสุดและมีอัตราการดูดซับสูงกว่าค่ากลางของที่อยู่อาศัยแนวราบที่ 3.1%ต่อเดือน ประกอบด้วยโซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง มียอดขาย 2,674 ยูนิต มูลค่า 16,579 ล้านบาท อัตราดูดซับ 5.0%ต่อเดือน
ทำเลเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ ยอดขาย 1,477 ยูนิต มูลค่า 5,394 ล้านบาท อัตราดูดซับ 4.7%ต่อเดือน ทำเลบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย ยอดขาย 942 ยูนิต มูลค่า 5,521 ล้านบาท อัตราดูดซับ 1.8%ต่อเดือน ทำเลคลองสามวา-มีนบุรี-ลาดกระบัง ยอดขาย 918 ยูนิต มูลค่า 5,990 ล้านบาท อัตราดูดซับ 5.6%ต่อเดือน และทำเล เมืองสมุทรสาคร ยอดขาย 821 ยูนิต มูลค่า 3,091 ล้านบาท อัตราดูดซับ 4.2%ต่อเดือน
ส่วนทำเลสำหรับบ้านแนวราบที่ต้องระมัดระวังเนื่องจากยังคงมีหน่วยเหลือขายที่มากติดอันดับต้น ๆ ได้แก่ ทำเลบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย เหลือขาย 16,803 ยูนิต มูลค่า 80,150 ล้านบาท ทำเลบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง เหลือขาย 15,221 ยูนิต มูลค่า 84,580 ล้านบาท และทำเลลำลูกกา-ธัญบุรี เหลือขาย 13,726 ยูนิต มูลค่า 54,287 ล้านบาท เป็นต้น
ด้านทำเลของตลาดอาคารชุดที่มียอดขายสูงสุดและมีอัตราการดูดซับสูงกว่าค่ากลางของที่อยู่อาศัยอาคารชุดที่ 4.1%ต่อเดือน ประกอบด้วย ทำเลคลองหลวง-หนองเสือ ยอดขาย 1,628 ยูนิต มูลค่า 3,550 ล้านบาท อัตราดูดซับ 14.4%ต่อเดือน ทำเลพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ ยอดขาย 799 ยูนิต มูลค่า 2,539 ล้านบาท อัตราดูดซับ 3.8%ต่อเดือน
ทำเลเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ ยอดขาย 775 ยูนิต มูลค่า 2,010 ล้านบาท อัตราดูดซับ 4.7%ต่อเดือน ทำเลเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด ยอดขาย 758 ยูนิต มูลค่า 1,468 ล้านบาท อัตราดูดซับ 3.5%ต่อเดือน และทำเลห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง ที่มียอดขาย 689 ยูนิต มูลค่า 2,674 ล้านบาท อัตราดูดซับ 2.7%ต่อเดือน
ส่วนทำเลที่มีหน่วยเหลือขายของอาคารชุดมากที่สุด ได้แก่ ทำเลธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด เหลือขาย 8,544 ยูนิต มูลค่า 27,045 ล้านบาท ทำเลห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง เหลือขาย 7,951 ยูนิต มูลค่า 31,786 ล้านบาท และทำเลเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด เหลือขาย 6,432 ยูนิต มูลค่า 14,774 ล้านบาท เป็นต้น
ดร.วิชัยกล่าวว่า ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยไตรมาส 1 ในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลยังขับเคลื่อนตัวด้วยโครงการบ้านแนวราบเป็นหลัก โดยมีสัดส่วนมูลค่ายอดขายของตลาดถึง 69,599 ล้านบาท หรือเท่ากับ 65.8% แต่อาคารชุดมีมูลค่าตลาดรวม 36,169 ล้านบาท หรือเท่ากับ 34.2% ของมูลค่าตลาดโดยรวม สิ่งที่เป็นข้อสังเกต คือ จังหวัดที่มียอดขายใหม่ของบ้านจัดสรรมากที่สุดคือ จังหวัดสมุทรปราการมีจำนวนถึง 4,151 ยูนิต มูลค่า 21,974 ล้านบาท รองลงมาคือ กรุงเทพฯ มีจำนวน 2,734 ยูนิต มูลค่า 27,105 ล้านบาท แต่หน่วยเหลือขายมากที่สุดอยู่ที่จังหวัดปทุมธานีจำนวน 35,893 ยูนิต มูลค่า 138,658 ล้านบาท มีอัตราการดูดซับเพียง 1.3%ต่อเดือนเท่านั้น คาดว่าต้องใช้เวลาถึง 74 เดือนจึงจะขายได้หมด
ส่วนตลาดอาคารชุด จังหวัดที่มียอดขายสูงสุดอยู่ที่กรุงเทพฯ มีจำนวน 5,221 ยูนิต มูลค่า 24,686 ล้านบาท รองลงมาคือจังหวัดปทุมธานี มีจำนวน 2,205 ยูนิต มูลค่า 4,664 ล้านบาท และจังหวัดสมุทรปราการ มีจำนวน 1,227 ยูนิต มูลค่า 4,732 ล้านบาท ขณะที่พื้นที่กรุงเทพฯยังมีหน่วยเหลือขายมากที่สุด 47,225 ยูนิต มูลค่า 225,596 ล้านบาท ทำให้มีอัตราการดูดซับเพียง 3.3%ต่อเดือนเท่านั้น
