ปีทองนักลงทุนปล่อยเช่าคอนโดฯสวนกระแสตลาดซื้อขายชะลอตัว เตือน!รับมือลูกค้าต่างชาติ “เกาหลี”ปัญหามากสุด

ปัจจุบันเทรนด์โลกเปลี่ยนไปมาก  ในหลายๆเรื่อง สิ่งที่ไม่คิดว่าจะเกิดขึ้น ได้เห็นในยุคดิจิทัลนี้เช่น คนรุ่นใหม่นิยมเช่ารถยนต์ขับเป็นรายปี หรือรายเดือน มากกว่าซื้อขาด เพราะบางคนมองว่ามีความคุ้มค่ากว่า เนื่องจากไม่ต้องเสียค่าบำรุงรักษา และอื่นๆอีกจิปาถะ ในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็เช่นกัน เริ่มเห็นภาพกลุ่มผู้บริโภคนิยมเช่าคอนโดฯอยู่อาศัยทำเมากกว่าซื้ออยู่เอง อันเนื่องมาจากหลายปัจจัย อาทิ ไม่มีเงินก้อนใหญ่ ในการซื้อที่อยู่อาศัย, กู้สถาบันการเงินไม่ผ่าน, เปลี่ยนที่ทำงานบ่อย เป็นต้น และภาพดังกล่าวก็ฉายให้เห็นต่อเนื่องมาจนถึงปี 2567 แม้ว่าสถานการณ์จะภาพรวมตลาด ที่หลายองค์กรเผยผลวิจัย หรือผลสำรวจ ว่าปี 2567 ภาพรวมตลาดคอนโดฯยังจะชะลอตัว ในด้านการซื้อขายอาจจะใช่ แต่ในด้านการหาที่อยู่อาศัยสำหรับเช่า ยังมีแนวโน้มที่เติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะทำเลย่านใจกลางเมือง (CBD)

ย่านซีบีดี-ใกล้มหาวิทยาลัย ยังเป็นทำเลฮอต

นางสาวศิรประภา รักษ์สุจริต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เวลทิเนส เอสเตท จำกัด เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดคอนโดฯให้เช่าปี 2567 ว่า มีผู้สนใจค้นหาคอนโดฯให้เช่าผ่านเว็บไซต์มากขึ้นกว่าปี 2566 ที่ผ่านมา เพราะสถานการณ์หลังวิกฤติโควิด-19 กลับมาสู่สภาวะปกติ คนกลับมาทำงานเหมือนเดิม โดยแบ่งเป็น 2 กลุ่มหลักคือ กลุ่มคนทำงานที่เป็นคนไทย และต้องการหาคอนโดฯเพื่อเช่าอาศัยอยู่ในช่วงวันทำงาน และจะกลับไปอยู่บ้านชานเมืองในช่วงวันหยุด ส่วนอีกกลุ่ม จะเป็นชาวต่างชาติ ซึ่งคละกันในหลากหลายประเทศ ส่วนใหญ่นิยมเช่าบริเวณพื้นที่ที่เป็นโซนอาคารสำนักงาน เช่น สีลม สาทร สุขุมวิท อโศก รัชดา พระราม 9 และทำเลใกล้มหาวิทยาลัย เช่น จุฬาฯ สามย่าน,รังสิต (ใกล้มหาวิทยาลัยกรุงเทพฯ,มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์) และศาลายา(ใกล้มหาวิทยาลัยมหิดล) โดยทำเลยอดฮิตคือ อยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้าBTS สายสีเขียว และ MRT สายสีน้ำเงิน

สำหรับทำเลทำเลที่ผู้เช่าไม่นิยม คือ แนวส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า เพราะทำให้เสียค่าใช้จ่ายรถไฟฟ้าเพิ่มหลายต่อ เมื่อเทียบกับการมาเช่าคอนโดฯในเมืองจะคุ้มค่ากว่า

“เทรนด์การเลือกหาคอนโดฯ เพื่อเช่าอยู่อาศัยนั้น มีการค้นหาคอนโดฯเพื่อสัตว์เลี้ยงมากขึ้น,อยากได้คอนโดฯสำหรับรองรับการทำงานแบบ Work From Homeได้ และอีกเทรนด์ในอนาคต คือ คอนโดฯที่มี EV Charger สำหรับผู้ใข้รถยนต์ไฟฟ้า โดยคอนโดฯเก่า นั้นจะขึ้นอยู่กับนโยบายของนิติบุคคลแต่ละแห่ง แต่บางแห่งไม่สามารถปรับทำได้ เพราะกำหนดเป็นให้เป็นระบบจอดรถอัตโนมัติ หรือ Auto parking  ไปแล้ว“

หลังจากที่ทุกอย่างกลับมาสู่สถานการณ์ปกติ ค่าเช่าคอนโดฯก็กลับมาอยู่ในเรทปกติ  จากช่วงวิกฤติโควิด-19 ที่มีการปรับลดราคาค่าเช่า เพื่อช่วยเหลือและดึงลูกค้าไว้ โดยเรทค่าเช่า ส่วนใหญ่ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 10,000-20,000 บาท/เดือน ส่วนชาวต่างชาติ จะปล่อยเช่าในราคาเฉลี่ยที่ประมาณ 50,000-100,000 บาท/เดือน สัญเช่าส่วนใหญ่จะเริ่มต้นที่ 1 ปีขึ้นไป หรือ 6 เดือน หรือสั้นกว่านั้น แต่เจ้าของจะนิยมปบล่อยเช่า 6 เดือนถึง 1 ปี

“แม้ว่าตลาดคอนโดฯจะชะลอตัว เพราะผู้ซื้อรายย่อยเข้าถึงสินเชื่อยากขึ้น และดอกเบี้ยที่ปรับเพิ่มขึ้น รวมไปถึงความกังวลด้านเศรษฐกิจ ทำให้หลายคนยังมีความกังวล ไม่กล้าที่จะตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย และเฝ้ารอดูสถานการณ์ก่อน ดังนั้นการเช่าจึงเป็นทางเลือกที่ดีที่สุด ส่วนใหญ่จะเป็นคนวัยทำงานที่เพิ่งเรียนจบมาใหม่ๆจนถึงกลุ่มอายุ 30 ปี ที่ยังไม่อยากมีภาระ”

ปีทองนักลงทุนปล่อยเช่าคอนโดฯสวนกระแสตลาดซื้อขายชะลอตัว

โดยสัญญาเช่าส่วนใหญ่จะเริ่มต้นที่ 6 เดือน หรือ 1 ปีขึ้นไป  หรือสั้นกว่านั้น แต่เจ้าของห้องชุดจะนิยมปล่อยเช่าระยะเวลาตั้งแต่ 6 เดือนถึง 1 ปี สำหรับผู้เช่าที่มีปัญหาคือกลุ่มนักท่องเที่ยวที่มาเช่าระยะสั้นประมาณ 3 เดือน หรือราคาเช่ทไม่ถึง 20,000 บาท/เดือน มักจะมีปัญหาในด้านการจ่ายล่าช้า ,ไม่จ่ายค่าเช่า,หลบหนีทิ้งห้อง ,ทำห้องรก แต่กลุ่มเหล่านี้สัดส่วนไม่ถึง 5% จากการปล่อยเช่าห้องทั้งหมด

ดังนั้นวิธีการต้องคัดเลือกลูกค้า ต้องดูเอกสาร มีที่ทำงานเป็นหลักแหล่ง ถ้าเป็นชาวต่างชาติจะขอดูใบอนุญาตทำในประเทศไทย หรือนามบัตร หรืออาจจะมีการขอเก็บค่าประกันล่วงหน้า 2 เดือน แต่ถ้าลูกค้ารายใดขอจ่ายค่าประกันล่วงหน้าเพียง 1 เดือน จะไม่แนะนำให้ปล่อยเช่าเพราะจะมีปัญหาในอนาคตแน่นอนและกำหนดห้องขนาด 1 ห้องนอน อยู่อาศัยได้ไม่เกิน 2 คน ส่วนห้องขนาด 2 ห้องนอน อยู่อาศัยได้ไม่เกิน 4 คน

“แม้ว่าปีนี้ตลาดคอนโดฯจะชะลอตัว ยอดขายไม่ค่อยดี แต่นักลงทุนที่รู้ศักยภาพอยู่แล้ว  และรู้เรื่องการผลตอบแทนจากการลงทุนปล่อยเช่า ซึ่งปีนี้ปรับขึ้นมาอยู่ที่ 5-6% โดยเฉลี่ย จากปีที่แล้ว 4-5% ก็จะลงทุนเพิ่มเติม ส่วนนักลงทุนมือใหม่ จะไม่แนะนำ เพราะอาจมีความเสี่ยงได้ ดังนั้นปีนี้จึงเป็นโอกาสของนักลงทุนปล่อยเช่าคอนโดฯ จากราคาเช่าที่ปรับตัวขึ้น และหาผู้เช่าได้มาก เพราะผู้เช่าส่วนใหญ่จะกู้สินเชื่อได้ยากขึ้น“

ราคาปล่อยเช่าไม่พีคเท่าช่วงก่อนวิกฤติโควิด-19

นายเฉกชนก ช่วยนวล กรรมการ บริษัท บ้านสบาย เรียลเอสเตท (ไทยแลนด์) จำกัด กล่าวว่า ตลาดคอนโดฯปล่อยเช่าในปี 2567 ยังดีต่อเนื่อง แต่ห้องขนาด 2-3 ห้องนอน ราคาเช่าไม่สูงเมื่อเทียบกับก่อนวิกฤติโควิด-19 เพราะลูกค้าชาวต่างชาติจะนิยมเช่ากันมาก ปัจจุบันราคาเช่าอยู่ที่ประมาณ 40,000-80,000 บาท/เดือน ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับแบรนด์ของผู้ประกอบการและทำเลที่ตั้ง หรือห้องขนาด 2 ห้องนอน ในทำเลพระราม 9-อโศก จากช่วงก่อนวิกฤติโควิด-19 ราคาอยู่ที่ 30,000-35,000 บาท/เดือน ปัจจุบันลดลงมาอยู่ที่ 25,000-28,000 บาท/เดือน ทั้งนี้เนื่องจากซัพพลายคอนโดฯใหม่มีเพิ่มขึ้นทุกปี ดังนั้นผู้เช่าจึงมีทางเลือกมากขึ้น และผลการตอบแทนจากการลงทุนก็น้อยลง เมื่อเทียบจากช่วงก่อนวิกฤติ โควิด-19 ซึ่งอยู่ที่ประมาณ 4-4.5%ต่อปี หรืออาจสูงไปที่ 4.8% ต่อปี ต่างจากปี 2566 ที่ผลตอบแทนจากการลงทุนอยู่ที่ประมาณกว่า 3% หรือไม่เกิน 3.5% ต่อปี

“แม้ว่าตลาดเช่าคอนโดฯจะดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่ด้วยจำนวนคอนโดฯใหม่ที่มีออกมาสู่ตลาดเป็นอย่างมากทุกปี ทำให้การปล่อยเช่าทำราคาได้ไม่สูงมาก เมื่อเทียบกับช่วงก่อนวิกฤติโควิด-19 และผลการตอบแทนจากการลงทุนก็น้อยลง แต่ถ้าหากเป็นนักลงทุนมืออาชีพ จะทำใจได้และทราบดีว่าตลาดคอนโดฯเพื่อปล่อยเช่านั้น มีจังหวะขึ้น–ลง เสมอ ซึ่งนักลงทุนเหล่านี้ก็ยังมีการซื้อคอนโดฯเพื่อการลงทุนอย่างต่อเนื่อง”

ส่วนทำเลฮอตสำหรับปล่อยเช่าคอนโดฯนั้น มองว่าดีทุกทำเล ผลจากปัจจัยลบหลายด้าน ทำให้ตลาดคอนโดฯเพื่อปล่อยเช่าได้รับอานิสงส์ เพราะคนนิยมเช่ามากกว่าซื้ออยู่อาศัยเอง แต่ต้องเป็นในราคาไม่สูงมากและลูกค้าสามารถต่อรองได้ โดยผู้ปล่อยเช่าจะมีเงื่อนไขในการเก็บเงินประกันค่าเสียหาย 2 เดือน และชำระล่วงหน้า 1 เดือน ซึ่งผู้เช่าคอนโดฯในทำเลรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย จะเป็นคนไทย สัดส่วน 90% ในเรทราคาเช่า 8,000-10,000 บาท/เดือน ขณะที่ทำเลย่านCBD จะเป็นชาวต่างชาติ และคนไทยบางส่วนที่ทำงานในย่านดังกล่าว

เตือนระวังผู้เช่าต่างชาติมีปัญหา ตั้งสติรับมือ

ด้านผู้เช่าที่มีปัญหา ส่วนใหญ่จะเป็นชาวต่างชาติ ที่มีอายุต่ำกว่า 30 ปี ซึ่งจะเป็นชาวเกาหลี โดยเน้นเช่าห้องพักราคาสูงในย่าน CBD ส่วนใหญ่ไม่มีแหล่งทำงานที่แน่นอน มักเดินทางไปเล่นการพนันตามบ่อนต่างๆที่คนจีนเป็นเจ้าของ เพราะมีรถบริการรับ–ส่ง เพื่ออำนวยความสะดวกหากเป็นช่วงเวลาที่มีเงินมาก ก็จะจ่ายตรงเวลา แต่ถ้าเสียการพนันก็จะค้างค่าเช่า ซึ่งเจ้าของห้องก็จะแก้ไขปัญหาด้วยการเจรจากับผู้เช่าเหล่านั้น หากไม่สามารถทนได้ก็ต้องให้ผู้เช่ารายนั้นๆย้ายออกไปด้วยดี โดยริบเงินมัดจำไว้ แต่ผู้เช่าต่างชาติบางรายก็กลั่นแกล้งเจ้าของห้องชุดด้วยการทำให้ห้องสกปรก หรือเปิดเครื่องปรับอากาศทิ้งไว้ ดังนั้นเงินมัดจำที่เก็บไว้ล่วงหน้าจึงมีความสำคัญกับผู้ปล่อยเช่ามาก เพราะก่อนที่ชาวต่างชาติพวกนี้ย้ายออกไป จะไม่ยอมจ่ายค่าเสียหายเพิ่มอีก

ผู้เช่าที่มีปัญหาอีกประเภทหนึ่งคือ ผู้เช่าต่างชาติชาวยุโรป หรือสหรัฐ หรือชาวตะวันออกกลาง ที่เช่าให้หญิงชาวไทยอยู่อาศัย ส่วนใหญ่จะเซ็นสัญญาเช่า 6 เดือนถึง 1 ปี (หากเป็นลูกค้าของตนจะทำสัญญาเช่าตั้งแต่ 1 ปีขึ้นไป โดยส่วนใหญ่เป็นคนไทย 90% และต่างชาติ 10% เพื่อป้องกันความเสี่ยง แต่เมื่อเลิกคบหากลุ่มต่างชาติเหล่านั้นก็จะไม่จ่ายค่าเช่า และหญิงผู้พักอาศัยก็จะแจ้งให้ริบเงินมัดจำไป

“ตลาดเช่าในประเทศไทยไม่เหมาะสำหรับการเช่าระยะยาว เมื่อเทียบกับญี่ปุ่น ที่คนญี่ปุ่นจะนิยมเช่าอยู่อาศัยมากกว่าซื้อ แต่คนไทยจะมีความเป็นเจ้าของสูง นิยมซื้อเป็นเจ้าของ และเมื่อปล่อยเช่าแล้ว โอกาสเปลี่ยนใจเลิกให้เช่าก็มีเช่นกัน ส่งผลให้ผู้เช่าต้องลำบากหาที่อยู่ใหม่”

สำหรับคอนโดฯเพื่อการขายนั้น ในบางทำเล เช่น แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ราคาขายจะปรับลดลง จากเดิมราคา 1.6 ล้านบาท/ยูนิต ในปี 2566 ลดลงเหลือประมาณ 1.1-1.4 ล้านบาท/ยูนิต และในปี 2567 นี้ ยอดขายคอนโดฯมือ 1 ก็ไม่น่าจะดีขึ้น ในขณะที่คอนโดฯมือสองยังมีโอกาสขายได้ต่อเนื่อง แต่ผลกำไรอาจน้อยลง

แม้จะเป็นขาขึ้นของคอนโดฯสำหรับปล่อยเช่า แต่การลงทุนในรูปแบบดังกล่าว หากไม่ศึกษาข้อมูลให้ดี หรือมีประสบการณ์ในการลงทุนที่มากพอ ก็มีความเสี่ยงหรืออาจเจ็บตัวด้วยเช่นกันดังนั้นหากไม่อยากเป็นแมงเม่า ก่อนที่จะเข้าวงการ ก็ควรที่จะศึกษาทุกอย่างให้ถี่ถ้วนและถ่องแท้เสียก่อน