กทม.เร่งร่างผังเมืองหนุนคอนโดฯแนวรถไฟฟ้าโต

ผังเมืองกทม.เร่งร่างผังเมืองรวม ปรับปรุงครั้งที่4 เอื้อประโยชน์ใช้ที่ดิน 7 โซน ระบุทิศทางขยายตัวของเมืองเน้นบริเวณ 3 ศูนย์คมนาคมหลักของกรุงเทพฯ ทั้งหนุนศูนย์ชุมชนชานเมืองใกล้จุดเชื่อมรถไฟฟ้ากว่า 40 แห่ง มั่นใจเอื้อธุรกิจอสังหาฯโดยเฉพาะคอนโดฯโต จากหลายปัจจัยหลัก ช่วยพัฒนาได้ง่ายขึ้น

นางชูขวัญ นิลศิริ ผู้อำนวยการสำนักงานผังเมือง สำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กรุงเทพมหานคร เปิดเผยว่า ขณะนี้กรุงเทพมหานคร อยู่ระหว่างการจัดทำ ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ซึ่งเป็นการปรับปรุงครั้งที่ 4 ซึ่งมีแนวคิดการใช้ประโยชน์ที่ดิน 7 ข้อ ได้แก่

1.การส่งเสริมการพัฒนาโดยรอบพื้นที่สถานีระบบขนส่งมวลชนทางรางต่างๆ โดยเฉพาะจุดเปลี่ยนถ่ายการเดินทางสําคัญ 

2.การอนุรักษ์ย่านประวัติศาสตร์กรุงรัตนโกสินทร์และกรุงธนบุรี

3.การอนุรักษ์และพัฒนาย่านสถาบันการบริหารปกครอง

4.การพัฒนาย่านพาณิชยกรรมศูนย์กลางเมือง ย่านพาณิชยกรรมศูนย์กลางรอง บริเวณศูนย์คมนาคม และย่านพาณิชยกรรมศูนย์ชุมชนชานเมือง

5.การพัฒนาย่านที่อยู่อาศัยหนาแน่นมากและหนาแน่นปานกลาง  ในพื้นที่การให้บริการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน

6.การพัฒนาย่านที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยบริเวณชานเมือง

7.การพัฒนาศูนย์ชุมชนเกษตรกรรม และการสงวนรักษาพื้นที่ชนบท และเกษตรกรรมชานเมือง

โดยทิศทางการขยายตัวของเมืองจะอยู่ในบริเวณของ 3 ศูนย์คมนาคมหลักของกรุงเทพฯ ได้แก่ ศูนย์คมนาคมพหลโยธิน ซึ่งอยู่บริเวณสถานีกลางบางซื่อ ศูนย์คมนาคมมักกะสัน และศูนย์คมนาคมตากสิน ย่านฝั่งธนบุรี ขณะเดียวกันจะสนับสนุนให้เกิดศูนย์ชุมชนชานเมือง อาทิ บริเวณมีนบุรี ลาดกระบัง บางแค และศูนย่อยต่างๆ บริเวณจุดเชื่อมของรถไฟฟ้าที่มี 40 กว่าบริเวณ ขณะเดียวกัน ได้มีการปรับเพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (สีเหลือง) ให้เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (สีส้ม) และที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (สีน้ำตาล)

ทั้งนี้ จะเห็นว่ามีการขยายตัวของพื้นที่สีส้มไปยังฝั่งตะวันออก ตะวันตก และเหนือ ของกทม. เช่น บริเวณบางเขน สายไหม บึงกุ่ม รามอินทรา ลาดพร้าว วิภาวดี ศรีนครินทร์-สวนหลวง เป็นต้น พร้อมกับการปรับลดพื้นที่เขียวลายลงให้เป็นย่านที่อยู่อาศัยและเกษตรกรรมแทนทั้งฝั่งตะวันออกและฝั่งตะวันตกของกทม.

ซึ่งร่างผังเมืองฉบับใหม่นี้จะมีส่วนที่จะช่วยในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างมาก โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ด้วยปัจจัยสนับสนุน ได้แก่

-มีการอัพโซน พื้นที่สีส้มเพิ่มขึ้นหลายหมื่นไร่ ทำให้สามารถพัฒนาได้มากขึ้น 0.5-1 เท่า 

-ขยายพื้นที่โซนศูนย์กลางเมืองไปอโศก พระราม 4 สุขุมวิท เป็นการพัฒนาเชิงพาณิชย์ และคอนโด ได้เพิ่มมากขึ้น

-พื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีแดง สีเขียว สีชมพู สีน้ำตาล สีเหลือง  และสีน้ำเงิน สามารถพัฒนาคอนโดเกิน 1 หมื่นตารางเมตรได้ในพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (สีส้ม) ที่มีเขตทางกว้าง 30 เมตร หรือ คอนโดฯที่ต่ำกว่า 10,000 ตารางเมตรในซอยที่มีเขตทางกว่า 6 เมตรได้ และพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้า

นอกจากนี้ ร่างผังเมืองยังมีมาตรการที่เป็นเครื่องมือช่วยให้สามารถพัฒนาคอนโดมิเนียมได้ง่ายขึ้น ได้แก่

-มาตรการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ (Planned Unit Development : PUD) ทำให้เพิ่มมีความยืดหยุ่นในการก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่ โดยสามารถปรับสัดส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน (FAR) ขึ้นได้ 3 ระดับ จากข้อกำหนดเดิม

-เพิ่ม FAR โบนัส และมาตรการการโอนสิทธิ์การพัฒนาทำให้พัฒนาพื้นที่ได้เพิ่มอีก 20%

-มาตรการลดที่จอดรถยนต์ 25% จะช่วยลดต้นทุนการพัฒนาลงได้

สำหรับร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร จะนำเสนอให้คณะที่ปรึกษาผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร และคณะกรรมการผังเมืองพิจารณา หลังจากนั้นจะปิดประกาศ 90 วัน ให้ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียยื่นคำร้องขอปรับปรุงผัง ก่อนที่จะเข้าสู่กระบวนการออกเป็นข้อบัญญัติท้องถิ่น โดยคาดว่าประมาณปลายปี 2563 จะสามารถประกาศใช้ได้