Home » Articles Posted by prop2morrow team

5ข้อ ดีต่อใจทำไมต้องลงทุนคอนโด

“Promotion คือส่วนหนึ่งของ…ต้นทุน”      ทุกๆครั้งเวลายุ้ยไปบรรยายตามงานต่างๆ หนึ่งในหัวข้อที่ต้องบรรยายคือ หลักในการเลือกคอนโดเพื่อการลงทุน เพราะเพื่อนนักลงทุนรุ่นใหม่ต้องการ Key หลักและชี้ประเด็นชัดๆสั้นๆง่ายๆในการลงทุนดังนั้นหัวใจหลักและถือเป็นข้อมูลเบื้องต้นที่นักลงทุนควรมองเพื่อใช้ในการวิเคราะห์การลงทุนคือ 5P มีดังนี้ค่ะ 1.Product หมายถึงตัวโครงการและรวมไปถึง Developer 2.Price ราคาที่เปิดขาย 3.Place ทำเลหรือที่ตั้งโครงการ 4.Promotion ก็คือโปรโมชั่น ลด แลก แจก แถมซึ่งรวมไปถึงเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าต่างๆที่ได้มากับห้อง 5.Population จำนวนประชากรหรือผู้คนยิ่งมีเยอะยิ่งดีค่ะเพราะแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในทำเลแถวนั้นด้วย และนี่เป็นหลัก 5P แบบง่ายๆที่ยุ้ยใช้เพื่อเป็นข้อมูลในการวิเคราะห์เบื้องต้นค่ะ  แต่สุดท้ายสิ่งสำคัญที่สุด ที่ต้องดูหลังจากศึกษาเรื่องทำเล, โครงการ ,จำนวนประชากรและราคาแล้ว  คือ….โปรโมชั่น!!!  เพราะ 4P Product , Price, Place, Population เราไม่สามารถควบคุมได้แต่ Promotion เราสามารถควบคุมได้นั่นหมายถึงเรายังสามารถต่อรองขอโน่นนิดนี่หน่อยอีกได้ค่ะ จริงๆนักลงทุนมองว่า โปรโมชั่นนั้นคือส่วนหนึ่งของต้นทุนค่ะ      ถ้าเลือกคอนโดกันดีๆ ไม่ว่าจะซื้ออยู่เองหรือซื้อเพื่อลงทุน ในช่วงไตรมาส 2 ของปีนี้มีหลากหลายโครงการที่มีโปรโมชั่นที่น่าสนใจ น่าสนใจจนยุ้ยแอบอิจฉา

Notting Hill สุขุมวิท-แพรกษา จุดเริ่มต้นของการอยู่อาศัย และการลงทุนบนทำเลศักยภาพใกล้แหล่งงานขนาดใหญ่

Notting Hill สุขุมวิท-แพรกษา จุดเริ่มต้นของการอยู่อาศัย และการลงทุนบนทำเลศักยภาพใกล้แหล่งงานขนาดใหญ่ หากเปรียบเจ้าพระยาเหมือนเส้นเลือดใหญ่ที่หล่อเลี้ยงคนไทยมาช้านาน ด้านการคมนาคมสาธารณะ “รถไฟฟ้าสายสีเขียว” คงเป็นอีกเส้นเลือดใหญ่ที่เชื่อมต่อการคมนาคม ทั้งในเขตกรุงเทพฯ และสมุทรปราการได้อย่างสะดวก โดยในสิ้นปี 2561 นี้เอง รถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย สำโรง-เคหะสมุทรปราการ จะพร้อมเปิดให้บริการ   โดยหนึ่งในสถานีหลักที่สำคัญของรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยายนี้ คือสถานี BTS แพรกษา (E21) สถานีศักยภาพที่จะเชื่อมต่อไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตของชาวแพรกษา และชาวสมุทรปราการ ทั้งด้านธุรกิจ การคมนาคม การจับจ่ายใช้สอยต่างๆได้อย่างเต็มประสิทธิภาพ หรือหากอยากเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมืองสถานีอโศก สามาถนั่งรถต่อเดียวถึง โดยมีระยะทางอยู่ที่ 17 สถานี ซึ่งฟังดูอาจเหมือนไกล แต่ใช้เวลาเพียงประมาณ 30 กว่านาทีเท่านั้น   ถนนแพรกษายังเป็นถนนเส้นหลักที่เชื่อมการเดินทางระหว่างเมืองกับย่านนิคมอุตสาหกรรมบางปูเข้าด้วยกัน โดยมีระยะทางเพียง 6.5 กิโลเมตร และยังสามารถเชื่อมต่อไปยังถนนบางพลี มุ่งหน้าเข้าสู่สนามบินสุวรรณภูมิได้อย่างสะดวก หรือจะใช้เส้นถนนวงแหวนรอบนอก เพื่อเชื่อมเข้าสู่ย่านพระราม 3 และพระราม 2 ก็อยู่ในระยะที่ขับรถได้โดยใช้เวลาไม่นาน   และบนถนนแพรกษานี้เอง ค่าย Origin Property

คอนโดใหม่จากแสนสิริกับ “ความคุ้มค่าในการลงทุน”…ที่คุณไม่ควรพลาด

พัทยาน่าลงทุนจริงหรือไม่ หรือแค่คำโฆษณาชวนเชื่อของเหล่าบริษัทพัฒนาอสังหาฯ? หลากหลายคำถามจากเหล่านักลงทุนที่ไม่เคยลงทุนคอนโดในพัทยา แต่เขาเหล่านั้นกลับพลาดโอกาสจากปีที่ผ่านๆ มา เพราะพัทยาคืออีกหนึ่งทำเลที่สร้างผลตอบแทนที่ดีให้กับนักลงทุนทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติสวนทางกับสภาพเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ ช่วงปีที่ผ่านมาเราต่างได้ยินถึงข่าว EEC : Eastern Economic Corridor หรือ โครงการระเบียงเขตเศรษฐกิจภาคตะวันออก ซึ่งมีการลงทุนใน 4 กลุ่ม คือ (1) โครงสร้างพื้นฐาน (2) อุตสาหกรรมเป้าหมาย (3) การท่องเที่ยว และ (4) การสร้างเมืองใหม่ ใน 3 จังหวัดได้แก่ ฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง โดยมี 5 โครงการหลัก คือ (1) โครงการท่าเรือน้ำลึกแหลมฉบัง ระยะที่ 3 เป็นการเพิ่มขีดความสามารถของท่าเรือเพื่อรองรับ ความต้องการขนส่งสินค้าทางทะเลระหว่างประเทศที่เพิ่มขึ้นในอนาคต (2) โครงการพัฒนาสนามบินอู่ตะเภา ซึ่งตอนนี้เปิดใช้แล้ว มีเส้นทางบินภายในประเทศ รวมถึงระหว่างประเทศ เช่น จีน มาเลเซีย สามารถรองรับผู้โดยสารได้มากกว่า 10 ล้านคน รวมทั้งจะเป็นศูนย์พัฒนาบุคลากรด้านการบินและศูนย์การซ่อมบำรุงอากาศยานที่สำคัญสุดของอาเซียน

“สาทร-เจริญราษฎร์” ทำเลทองใหม่ใจกลางเมือง

เนื่องจากที่ดินแปลงใหญ่ที่สามารถพัฒนาโครงการหายากและราคาที่ปรับตัวขึ้นอย่างมาก ประกอบกับต้นทุนค่าก่อสร้างก็มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นตาม ทำให้ระดับราคาขายห้องชุดในคอนโดมิเนียมในเขตุกรุงเทพฯชั้นในมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น ไม่ว่าจะเป็นเขตุราชดำริ, เพลินจิต, สุขุมวิท ,พระราม 4,และสาทร ซึ่งจะพบว่าในปัจจุบันราคาขายสูงไม่น้อยกว่า 150,000- 200,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม) เช่นเดียวกับเขตกรุงเทพฯที่ถูกจัดชั้นให้เป็น New CBD อย่างย่านรัชดาฯ-พระราม 9 ,บริเวณห้าแยกลาดพร้าว หรือ ย่านพหลโยธิน ก็พบว่ามีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่กว่า 140,000 – 150,000 บาทต่อ ตร.ม.หรือบางโครงการก็เปิดตัวด้วยราคาที่สูงกว่า 160,000 บาทต่อ ตร.ม.เลยทีเดียว และก็มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอีก   ด้วยเหตุผลดังกล่าวแนวโน้มพื้นที่ทางเลือกที่ตั้งอยู่ใกล้พื้นที่เศรษฐกิจชั้นในย่าน “สาทร-เจริญราษฎร์” ที่ยังมีอุปทานที่ดินว่างเปล่าแปลงใหญ่อยู่ค่อนข้างมาก ระดับราคาก็ยังไม่สูงมากจับต้องได้และยังเป็นทำเลที่อยู่ต่อเนื่องเชื่อมกับถนนเศรษฐกิจอย่างถนนสาทร-สีลมจึงเป็นอีกเหตุผลสำคัญที่ทำให้“สาทร-เจริญราษฎร์” เป็นทำเลที่เหมาะสมที่จะถูกดีเวลลอปเปอร์นำเอาที่ดินออกมาพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมในระดับราคาตารางเมตรละต่ำกว่า 80,000-100,000 บาทซึ่งเป็นราคาปานกลางที่คนกรุงเทพฯส่วนใหญ่พอที่จะซื้อได้   “ถนนเจริญราษฎร์” หรือที่ประชาชนคนทั่วไปเรียกอีกชื่อว่า ถนนเหนือ-ใต้ หรือถนนสาทรตัดใหม่ เป็นเส้นทางที่ถูกตัดขึ้นเพื่อแบ่งเบาปริมาณจราจรบนถนนที่อยู่โดยรอบเช่น ถนนเจริญกรุง ถนนสาธร และถนนจันทน์ เปิดใช้งานเมื่อปี 2540 โดยเริ่มต้นจากถนนสาทรใต้ที่แยกสาทร-สุรศักดิ์ แล้วเลียบใต้ทางพิเศษศรีรัชไปทางทิศใต้ เข้าพื้นที่แขวงทุ่งวัดดอน ก่อนตัดกับถนนจันทน์ที่แยกเจริญราษฎร์-จันทน์ จากนั้นจึงแยกออกจากแนวทางพิเศษ

สัมภาษณ์พิเศษ : ทายาทบัณฑิต กรุ๊ป  ‘มัณฑิตา พร้อมเพรียงชัย’ ลูกไม้ใต้ต้น “บัณฑิต กรุ๊ป”

สัมภาษณ์พิเศษ : ทายาทบัณฑิต กรุ๊ป ‘มัณฑิตา  พร้อมเพรียงชัย’ ลูกไม้ใต้ต้น “บัณฑิต กรุ๊ป” สานต่ออาณาจักรอสังหาฯ ย่านศาลายา บุคลิกอ่อนน้อม คำพูดคำจาสุภาพแต่แฝงไว้ด้วยความเด็ดเดี่ยวและเต็มไปด้วยความมั่นใจ “คุณเจ เจ -มัณฑิตา  พร้อมเพรียงชัย” ทายาทคนเดียวของ “ คุณวิชา พร้อมเพรียงชัย” ผู้ก่อตั้ง  “บัณฑิต กรุ๊ป”บริษัทอสังหาฯ เจ้าของอาณาจักรอสังหาฯ ย่านศาลายา ยังไม่แตกแถวแนวคิดแท้ ลูกไม้ใต้ต้น   ในสนามแข่งของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯชื่อของ “บัณฑิต กรุ๊ป” อาจดูใหม่และไม่คุ้นหู หากแต่ใครอยู่แถวศาลายาก็จะรู้จักดีในฐานะผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยที่เลื่องชื่อมีโครงการเกิดขึ้นมากมายหลายโครงการมีหน่วยขายนับพันยูนิตทั้งประเภทให้เช่าและขาย และวันนี้ธุรกิจอสังหาฯที่“ คุณวิชา” ปลุกปั้นและพัฒนาภายใต้บริษัท บัณฑิต กรุ๊ป กำลังถูกถ่ายโอนไปยัง “คุณเจ เจ-มัณฑิตา”  บุตรสาว ที่ถึงแม้เธอจะจบจากคณะนิเทศศาสตร์ ภาคอินเตอร์สาขาวิชาการจัดการการสื่อสาร จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย  ไม่ได้มาทางด้าน “บริหารธุรกิจ” หรือสาขาที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจนี้โดยตรง แต่ “ คุณเจ เจ-มัณฑิตา” ก็พร้อมที่เดินตามรอย-สานต่อธุรกิจอสังหาฯ ซึ่งเป็นธุรกิจหลักของครอบครัว“พร้อมเพรียงชัย”

่ความน่าสนใจโครงการ Knightsbridge Sky River Ocean

เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวหรือที่เราเรียกกันติดปากว่ารถไฟฟ้า BTS หรือสายสุขุมวิทที่ปัจจุบันนี้มีการขยายเส้นทางการให้บริการออกมาถึงสถานีสำโรงในจังหวัดสมุทรปราการแล้วนั้น เป็นการช่วยเพิ่มศักยภาพในความน่าสนใจของพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าเส้นทางนี้ให้มากขึ้น โดยเฉพาะในหลายๆ พื้นที่ตามแนวเส้นทางที่ยังไม่เปิดให้บริการเพราะว่ากำหนดเปิดให้บริการของเส้นทางต่อขยายส่วนที่เหลือนี้คือปีพ.ศ.2561 หรือภายในปีนี้นั่นเองซึ่งจะทำให้คนที่ต้องการเดินทางเข้าเมืองชั้นในจากจังหวัดสมุทรปราการสามารถทำได้สะดวกมากขึ้น โดยเฉพาะคนที่อยู่อาศัยในโครงการบ้านจัดสรรหรือคอนโดมิเนียมในพื้นที่ที่ไม่ไกลจากเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังจะเปิดให้บริการเส้นทางนี้ พื้นที่ส่วนที่เลยสถานีสำโรงออกมาก่อนหน้านี้ไม่ค่อยได้รับความสนใจมากนักทั้งจากผู้ประกอบการและผู้ที่สนใจซื้อคอนโดมิเนียมแต่เมื่อการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายมีความคืบหน้าและกำหนดแล้วเสร็จที่ชัดเจนทำให้มีโครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการเปิดขายซึ่งจำนวนยูนิตทั้งหมดอยู่ที่ประมาณ 5,259 ยูนิตจากทั้งหมด 6 โครงการซึ่งส่วนใหญ่เปิดขายมานานกว่า 2 – 3 ปีแล้วและโครงการส่วนใหญ่ก็ใกล้จะสร้างเสร็จหรือว่าสร้างเสร็จแล้ว ซึ่งส่งผลให้อัตราการขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้อยู่ที่ประมาณ 80% แม้จะมียูนิตเหลือขายอยู่แต่ก็ไม่น่าเป็นห่วงเมื่อเทียบกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงที่มียูนิตเหลือขายมากกว่านี้หลายเท่า และการที่เส้นทางรถไฟฟ้ากำลังจะแล้วเสร็จและเปิดให้บริการในปีนี้ ความน่าสนใจของโครงการคอนโดมิเนียมในทำเลนี้ยิ่งมากขึ้น อีกทั้งราคาขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้อยู่ที่ประมาณ 78,000 บาทต่อตารางเมตรซึ่งอาจจะมีบางโครงการที่มีราคาขายต่ำกว่าหรือสูงกว่าราคาเฉลี่ย ซึ่งราคาขายที่แตกต่างกันนี้ก็ขึ้นอยู่กับรูปแบบโครงการกับทำเลที่ตั้งของโครงการ เพราะบางโครงการที่มีราคาขายต่ำกว่า 70,000 บาทต่อตารางเมตรจะตั้งอยู่ในทำเลที่ไกลออกไปจากแนวเส้นทางรถไฟฟ้าหรือเข้าไปอยู่ในซอย หรืออยู่ริมถนนที่ไกลออกไปจากแนวเส้นทางรถไฟฟ้าเป็นกิโลเมตรเลยทีเดียว   โครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าที่กำลังจะเปิดให้บริการนี้มีความน่าสนใจมากกว่าแน่นอน แม้ว่าราคาขายอาจจะสูงกว่าโครงการที่ไกลออกไปหรือมีราคาขายสูงกว่าค่าเฉลี่ยค่อนข้างมากก็ตาม แต่จากการสำรวจราคาขายคอนโดมิเนียมของโครงการที่อยู่ในพื้นที่โดยรอบนั้นพบว่ามีการปรับราคาขายขึ้นต่อเนื่อง โดยปัจจัยหลักอย่างหนึ่งคือการที่สถานีรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสถานีสำโรงเปิดให้บริการส่งผลให้ราคาขายคอนโดมิเนียมมีการปรับขึ้นอีกทั้งความสนใจของผู้ซื้อที่มีเข้ามาต่อเนื่องทำให้มีคอนโดมิเนียมเหลือขายในพื้นที่ไม่มากนักแบบที่เกริ่นไปก่อนหน้านี้ โดยโครงการที่น่าสนใจทั้งในเรื่องของรูปแบบโครงการและทำเลที่ตั้งโครงการหนึ่งคือ Knightsbridge Sky River Ocean ของออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) แม้ว่าราคาขายอาจจะสูงกว่าค่าเฉลี่ย แต่หลายๆ องค์ประกอบการรวมทั้งรูปแบบโครงการก็โดดเด่นกว่าโครงการอื่นๆ มากนัก โครงการ Knightsbridge Sky River Ocean ตั้งอยู่ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้า สมุทรปราการ

อนาคต “กรุงเทพฯ” เมืองแห่งระบบราง

อนาคต “กรุงเทพฯ” เมืองแห่งระบบราง เวลาก็ผ่านไปไวเหมือนกระพริบตา นับตั้งแต่วันแรกที่กลุ่มบีทีเอส ได้เปิดตัวรถไฟฟ้าสายแรกในประเทศไทยเมื่อปี 2542 หรือ เมื่อ 18 ปีก่อน วันนี้คนกรุงเทพฯ ก็คุ้นเคยกับรถไฟฟ้าจนกลายเป็นส่วนหนึ่งของชีวิตประจำวัน นอกจากเรื่องการเดินทางแล้ว และวิถีชีวิตประจำวันของคนเมืองที่เปลี่ยนไปแล้ว รถไฟฟ้ายังเปลี่ยนโฉมหน้าของกรุงเทพฯ ให้เป็นเมืองที่ทันสมัย เปลี่ยนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แนวรถไฟฟ้าให้เบ่งบาน อย่างไม่น่าเชื่อว่า เมื่อ 20 ปีก่อน ที่รัฐมีแนวคิดจะเริ่มก่อสร้างรถไฟฟ้าผู้คนยุคนั้นใครๆ ก็รังเกียจรถไฟฟ้า เพราะกลัวเหตุผลเรื่องมลพิษ ฝุ่นควัน เสียงรบกวนใต้สถานี หลายคนขายบ้านทิ้งไปซื้อบ้านใหม่ เพื่อหนีรถไฟฟ้าก็มี แต่ปัจจุบันนี้ ทุกคนรู้แล้วว่า อสังหาริมทรัพย์แนวรถไฟฟ้ามีมูลค่า และเป็นทรัพย์สินที่มูลค่าเพิ่มขึ้นเองได้ต่อเนื่อง โดยที่เจ้าของไม่ต้องเข้าไปบริหารใดๆเลยก็ตาม เพราะรถไฟฟ้าช่วยให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ เดินทางได้สะดวกรวดเร็ว ประหยัดเวลา และดีต่อสุขภาพจิตกว่าการต้องทนขับรถจากบ้านย่านชานเมืองเข้ามาทำงานใจกลางเมือง เดิมทีกรุงเทพฯ ต้องใช้เวลานานถึง 18 ปี จึงจะเกิดรถไฟฟ้ารวม 5 สาย ที่เราใช้บริการกันอยู่ในปัจจุบัน แต่จากนี้ รถไฟฟ้าอีก 7 สายใหม่ ก็จะเปิดให้บริการเพิ่มเติมภายใน 5 ปีนี้เท่านั้น นั่นหมายความว่ากรุงเทพฯ จะพลิกโฉมไปจากปัจจุบันอย่างรวดเร็วกว่าที่เป็นอยู่

1/212